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八、目标市场模型 包括模式锁定的特定目标市场群。　　总结目标市场群的年龄特征、行为特征，得出： 　如上图所示，设收入水平和文化层次两个指标，按低、中、高三个水平层次，可以将目标市场群划分为9个组群。　　以**花园为例，那么，其主流消费群由以下5个组群构成：　　A型：高文化中收入的“知识英才阶层”。　　B型：高文化低收入的“前卫另类阶层”。　　C型：中文化高收入的“社会精英阶层”。　　D型：中文化中收入的“高级白领阶层”。　　E型：低文化中收入的“普通市民阶层”。　　对项目来说，不同组群的角色和作用是不同的：——A型：主导型。是最核心为的骨干一族，规模最大，是其主力户型产品的主要购买者，也是奥园社区文化和生活方式的主要参与者、促进者。是其的标准客户。年龄在30岁左右，职业以高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级管理人才（尤其是职业经理人）和高级公务员为主。以第二次置业为主，购买动机为常住型。——B型：标志型。是其生活方式的追捧者和标榜者，年龄在25岁左右，收入不高，但年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方式，多属超前消费一族，是其中小户型产品的主要购买者。以第一次置业为主，购买动机为过渡型。——C型：提升型。数量不多，但购买力强，落定迅速，是奥园大户型产品的产要购买者，对奥园产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动。以第二次置业为主，购买动机为度假型。——D型：跟进型。是A、C型的市场追随者，随着市场推广力度的加大和社区品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。——E型：边缘型。数量较少，其作用是补充性的，其中往往又以投资型（炒家）购买动机为主。**花园目标消费者分析表（例） 购买类型 定位 文化 收入 作用 年龄 职业 行为和心理特征 置业类型 置业动机 A型：主导型 知识英才阶层 高 中 标准客户、市场主流、市场领头羊；主要销售对象；核心骨干一族，规模最大；多购主力户型社区文化和生活方式的主要参与者、促进者。 三十岁岁左右 高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级管理人才（尤其是职业经理人）和高级公务员为主 有自己独特的品味，不盲目从流，懂得享受生活，要求体面、文化感、情调，又希望在享受豪华、舒适的同时享受不高的价格；事业已基本定型，正处于上升期。三口之家居多。 二次置业 常住型 B型：标志型 前卫另类阶层 高 低 市场领头羊；对树立品牌有重要作用；品牌与生活方式的追捧者和标榜者；中小户型产品的主要购买者。 二十五岁左右 专业人才，尤其是从事与信息经济有关的专业人才、自由职业者 年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方式，多属超前消费一族，多为单身或夫妻二人小家庭。 一次置业为主 过渡型 C型：提升型 社会精英阶层 中 高 主要销售对象；数量不多；多买大户型；对产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动 四十岁左右 私营企业家金领阶层（“打工皇帝”） 购买力强，落定迅速 二次置业为主 度假型 D型：跟进型 高级白领阶层 中 中 市场主流；主要销售对象；A、C型的市场追随者；随市场推广力度和品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大 三十五岁左右 中高级管理人员 正处于转型期，向高品味英才阶层靠扰，易受传媒影响。二人之家或子女幼小。要求高素质低价格。 一、二次置业均有 常住型 E型：边缘 型 普通市民阶层 低 中 数量较少，其作用是补充性的 投资型炒家 总之，从规模数量来看，A、D型所构成的中产阶级是市场主流；从市场拉动作用来看，A、B起市场领头羊的作用；从销售的角度来说，A、D、C型是主要打击对象；从品牌的角度来说，B型是不可忽视的重要因素。九、开发模式选择 　　如图所示，按功能价值（有形的、实物的、实用的、基本的价值）和文化价值（无形的、心理的、理念的、品牌的、附加的价值）两个指标，以及高、中、低三个水平层次，可以将房地产开发模式划分为不同的类型：　　合生创展：　高功能价值低文化价值。　　碧桂园：　　中高功能价值低文化价值。　　万科、丽江：中高功能价值中高文化价值。　　奥园：　　　高功能价值高文化价值。　　现代城：　　中功能价值高文化价值。　　上河城：　　低功能价值高文化价值。 　　可见，不同的房地产开发商对房地产有不同的开发理念和竞争策略。 　　奥龙计划：复合型概念地产开发模式　　房地产业、社区健康产业、社区产业，三者之间你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉叠加的部分，就是奥龙公司“品牌核心”之所在。只有将三者有机结合在一起，奥龙计划才有生命力，才能形成我们的核心竞争力。