盱眙县宏观房地产市场分析.docVIP

盱眙县宏观房地产市场分析  县城规划2007年4月16日县第十二次党代会提出“十一五”建设中。“三心”即城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心。“两轴”为淮河东路—金源北路—盱马路的城市生长轴、淮河东路—金鹏大道—圣山路的产业拓展轴。“四片区”分别是滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区。??1.2. 盱眙县房地产市场概述 “十五”期间，盱眙县经济产业结构不断取得优化，三大产业比例由1999年的40.17：28.67：31.16，调整为2005年的28.9：43.2：27.9，二、三产业占地区生产总值的比重比2000年上升了11个百分点，第二产业取代第一产业，成为盱眙县经济发展的主导，初步实现了“工业强县”的目标。 从以上三个图表可以看出，盱眙县正处于城市化进程初级阶段，第三产业所占比重偏低，其发展潜力巨大。 接待旅游人数直线增长，2005年接待游客已突破110万人次，旅游业的腾飞亦带动了餐饮、宾馆等服务业的大力发展。 1.2.1.盱眙县社会消费与人均收入状况 盱眙县居民收入、可支配收入增长情况 社会消费品总额、人均可支配收入和城市GDP之间基本成正向关系 观点： 三类产业结构还在进一步调整过程中，第二产业逐年增大，第三产业三年比重未增加说明城市现代化程度还不高，发展潜力巨大。 通过走访相关部门获知，城市的规划与建设对房地产市场的推动和影响增大，反之，房地产对城市的建设和招商引资也产生很大作用。 1.2.2．盱眙县房地产发展阶段及现状描述 配套公共设施用地比重偏低，其中商业金融用地占54%，商业用地面积偏小也反映出当地服务业不发达 1.2.3. 盱眙城市房地产一级市场分析 盱眙土地市场供应从2006年开始，发展比较迅速，且呈上升趋势。 盱眙县的土地供应量2007呈猛增趋势，2011年明显下降，根据规划部门提供的信息研究分析，2011年的土地供应量会减少，低于2011年土地供应量。 观点： 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》国有土地的供应量局面利好刺激开发项目猛增，导致房地产开发项目建设成本大幅增加1.2.4. 盱眙县近年商品房开工量走势 2007年开工面积较2006年增长近三倍，大体量的开工面积给08年的房市带来很大的销售压力。考虑到市场的饱和程度和接受程度，预计2011年可能增速放缓甚至走势下降以缓解市场饱和度。 2005年起盱眙住宅市场开始迅速发展，根据政府规划未来的几年之内，每年的住宅施工面积将达到90万平米，这对于盱眙的住宅市场消化能力是很大的考验。 2007年如此大体量的竣工面积，将更加加剧项目之间的竞争。 1.2.5. 盱眙县近年商品房平均价格走势 整体价格2004年到2005年、2006年到2007年大增幅上涨，考虑到目前盱眙当地房地产现状，未来本项目定价将成为一个重要课题。 1.2.6 .盱眙县房地产市场走势研判（供需状况、销售前景、价格趋势、整体前景） 结合土地成交量、开工量、施工量，从近几年来看，呈不对称状。这也将导致2011年盱眙房地产市场将出现供大于求的局面，销售前景堪忧。 2011年当地商品房均价在2200-2300元/平方米。08年，国内的房地产行业迅速冷却，盱眙县作为四级城市，影响虽滞后，但成交量下降趋势已经开始显现，市民观望态度浓郁。预计2011年房价涨幅增速将会放缓甚至出现下降或窄幅波动的局面，市场整体状况不容乐观，预计2011年房价将回调至2000元/平方米左右。 商业地产市场由于近几年政府主导下突击放量过大，目前新兴商业地产版块发展困难，多数处于停工或延长施工进度状态，客户信心将不断降低，在这种环境下，本项目必须打造差异化产品迅速占领市场。 1.3. 淮安（盱眙县）房地产地方性政策法规 观点： 宏观调控政策的不断出台，目前收效暂不明显，预计2011年下半年将慢慢见效。 房地产产业现阶段下降趋势明显，我们应更加关注未来房地产业将会触点反弹还是触点平行。 项目所在地 项目所在地