短期难以摆脱困境.docVIP

目 录 一、房地产行业目前面临的困境 1 二、五大因素导致房地产市场短期难以恢复景气 4 1、供应放大需要时间消化 4 2、目前房价仍然超出了居民承受能力 5 3、政府调控仍然以从紧为主。 5 4、内外宏观经济减速降低居民收入预期 5 5、热钱流出风险增大 6 三、驱动房地产回暖的主要因素 6 1、长期因素：刚性需求长期存在 6 2、短期因素：房价下跌和政府推动 7 四、重点关注公司 8 一、房地产行业目前面临的困境 从去年三季度实行宏观紧缩政策以来，房地产市场面临着价量同缩的困境，同时，房地产的供给面却没有出现下滑，未来一段时间内房地产市场供应放大、需求缩小的风险进一步加大。 全国范围内房价绝对值及70个大中城市房价指数已经环比出现回落，70个大中城市同比涨幅也已在8月创下近3年新低。 图表 1：70个大中城市房价指数 图表 2 资料来源：wind，财富证券 伴随着价格走低，成交量也出现明显的萎缩，08年8月的销售面积仅为07年同期的64％，1－8月累积销售面积为去年同期的85％。 图表 3图表 4 资料来源：wind，财富证券 北京、上海、深圳、广州四大标竿城市的房地产市场价量同缩的现象犹为明显，成交量大幅萎缩，价格也有不同幅度的下调。 图表 5图表 6 图表 7图表 8 资料来源：wind，财富证券 图表 9图表 10 资料来源：wind，深圳国土资源和房地产管局，财富证券 图表 11图表 12 资料来源：wind，广州市政府网站，财富证券 在需求萎缩的同时，房地产施工面积仍然保持着同比20％以上的稳定涨幅，同时，08年前8个月商品房销售面积同比减少15％，而商品房竣工面积仍同比增长12％，销售面积和竣工面积增速的背离说明了商品房市场新增需求和新增供应出现反方向变化。 图表 13图表 14 资料来源：wind，财富证券 另一方面，新开工面积以及购置土地面积同比涨幅均出现了较大幅度的回落，反映了开发商对于对市场的谨慎态度。新开工面积和新购置土地面积反映了未来较长一段时间的市场供应，而施工面积则反映了未来较短一段时间的市场供应，短期的供应增大，反映了供过于求的风险增大，。 图表 15图表 16 资料来源：wind，财富证券 与房地产市场不景气相对应，房地产投资水平已经出现拐点，虽然08年1－8月份累积投资同比增长仍然有29.1％，但7月和8月单月的投资同比增速分别已经迅速降低到19.59％和18.88％。 图表 17图表 18 资料来源：wind，财富证券 二、五大因素导致房地产市场短期难以恢复景气 1、供应放大需要时间消化 过去两年的房地产行业的持续景气，促使开发商积极扩张，市场潜在供应迅速放大，而市场在宏观调控的作用下，房地产市场需求萎缩，导致短期内供求关系逆转。从供需比来看，部分城市已经出现了供大于求的局面，在观望情绪浓厚的情况下，仍需要时间消化。 图表 19图表 21图表 22 注：人均可支配收入采用的是07年底的数据，房价采用的是08年上半年数据 资料来源：统计局、财富证券 3、政府调控仍然以从紧为主。 政府对于房地产行业的态度仍然没有出现转变的迹象，今年下半年，中央提出了“一保一控”宏观调控政策，一“控”决定了货币政策短期不可能明显放松。另外，前不久人民银行、银监会联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》，更为重要的是传达了这样一个信号：货币政策不可能专门为房地产开绿灯，政策“救市”几乎是不可能的。即使9月16日起实行的调整利率和存款准备金率的政策，对房地产市场针对性并不大。 4、内外宏观经济减速降低居民收入预期 内外经济形势恶化降低了居民收入预期，影响房地产市场需求，国内经济正进入减速期，经济降温将对房地产市场产生了负面影响：首先居民收入减少，自住性需求收到抑制；二是企业效益下滑，影响投资需求和投资意愿；三是心理预期改变，“追涨杀跌”的本能使投机需求大幅减少。另外，由于近两年房地产市场中投资和投机需求占有一定的比重，使得经济一旦放缓，投资和投机需求的下降会放大调整幅度。 5、热钱流出风险增大 在房地产热潮中，“热钱”起的作用相当大，热钱流入主要是因为获取人民币升值和资产升值双重收益，由于房地产市场回落以及人民币不再单边大幅升值，“热钱”流向可能改变，海外的金融危机更加速了热钱流出缓解危机。 三、驱动房地产回暖的主要因素 1、长期因素：刚性需求长期存在 中国的刚性需求，支撑着房地产市场长期发展，静态分析，目前中国城市存量住宅大约161亿平方米，按户均100平方米计算，存量住宅能满足1.6亿户居民的住房需求，而中国大约1.92亿户城市居民（06年数据），存在0.32亿户或32亿平方米的住房供应缺口，按2007年竣工5.82亿平