碧溪家居广场暗藏玄机.docVIP

碧溪家居广场暗藏玄机 碧溪家居广场位于北京西南三环丽泽桥西北角，一期工程建筑面积约１０万平方米，已于２００１年１０月建成营业，二期的６万平方米正在施工中，预计年底完工。在其一期产权商铺已近售磬时，记者从碧溪得知，他们正为原来已订号购买二期产权商铺的人办理退订手续，称二期中的５万平方米不再出售，而剩下的１万－２万平方米已被大客户看中。在了解退订原委过程中，记者意外发现，碧溪的产权商铺销售对投资人来讲，看似天上掉馅饼，实际却暗藏很大的风险。２００２年底，碧溪联手北京腾飞物业有限公司在京城家居业首次推出产权转让方案——将广场产权分割出售给企业或个人，经营权归碧溪，由腾飞集中打理，经营收益以租金的方式返给产权商铺的投资人。按照出售合同约定，以４元／平方米·天的租金单位计算，一个标准单元年租金是１９１０２．８８元。碧溪与业主约定的委托经营期是１０年，即不管市场经营好坏，业主在１０年内都能定时定期拿到应有的租金。碧溪方面称，这是一种“稳妥、无忧、可靠”的投资。从２００２年底，碧溪开始一期工程的出售。最先出售的四五层商铺，开盘价９８００元／平方米，以后价格逐渐上涨，目前出售的地下二层价格是１．３万元／平方米。据销售员介绍，碧溪产权商铺的销售一直是不论位置，只按面积大小。但是，记者在采访中却发现，产权标的物不确定，即投资者拥有的产权商铺无明晰、确实的建筑实体来体现，给投资埋下隐患。产权标的物不确定 为投资留隐患在碧溪家居广场的售楼处，记者看到了商铺的销售平面图，以在售的地下二层为例，一个近似的长方形平面（除去办公区、电梯和设备管道处）被分割成密密麻麻的近千个小格子，每格都有相应的编号，面积以１３．３４平方米的标准单元居多。据碧溪产权商铺的销售员介绍，产权出售合同根据销售平面图、商铺编号和编号所对应的面积数，就能确定投资者所拥有的商铺。但是，在该图上，记者没有找到任何类似商品房销售平面图的标尺，即根据这张图投资者很难在现实中找到相对应的商铺。北京市律师协会“房地产专业委员会”委员、北京市英岛律师事务所副主任邓泽敏说：“如果没有标识出东南西北四至，投资人很难知道究竟哪块地是自己的。”据邓律师介绍，２００２年他就曾为一位欲购买碧溪商铺的投资人做过法律顾问，当时他们请销售员指出自己欲买商铺的位置，销售员却只能指着某一位置说 “大概就是这里了”。虽然碧溪方面称，购买一年后，业主就能拿到产权证，业主对所购商铺的权益也就有了保障。但是据碧溪销售员介绍，在已发的业主产权证复印件上同样没有明确的铺位四至。在地下二层的销售平面图上，记者还注意到图上连公共走道部分都被划分成小格打包出售了。虽然在产权出售合同中，碧溪与业主约定了自有建筑面积和分摊的共有建筑面积，但是这种打包出售为之后业主独立经营设置了一道障碍。因为，如果业主购买的商铺正好在公共走道的话，那他根本无法独立经营、也无法转卖给他人。业主行使产权受限制“这实际上是一种销售策略，有为开发商转嫁风险的可能。或者说，这种销售策略降低了开发商的经营风险。”邓律师分析。如果开发商在商厦建成后是自己拥有产权、出租经营，那么他需要完全承担风险；但若将产权出售，开发商则能在出售产权中先获利。记者还注意到，碧溪与业主约定，在委托经营的１０年中，业主不能自行经营或租赁，只能转卖给碧溪；期满后，业主能选择继续委托物业经营、转卖给碧溪或他人，仍不能自行经营或租赁。因为业主根本不能明确商铺的具体位置，所以转卖给他人基本上是不可能的。这样一来，业主作为商铺的产权的拥有者，除了与碧溪合作外，既仍不能自行经营或租赁，也难以转卖他人，业主享受不到因市场看涨给自己商铺带来的投资增值。换句话说，开发商在卖碧溪时挣了一笔钱，又可能再通过委托租赁挣一笔。三项担保存在执行风险在碧溪产权商铺的销售宣传中，为保证业主获利，碧溪提供了三大保证：一是整个碧溪家居广场的营业收入；二是碧溪集团的其他收入，即碧溪温泉饭店的营业收入；三是碧溪家居广场二期工程的６万平方米，在前两者经营不善、投资者租金得不到保证的情形下，业主可以直接行使权利，将该房产处置。对此，法律专家认为这些担保物的执行性事后难以保证。中国消费者协会的律师顾问、北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌认为，以整个碧溪家居广场和碧溪温泉饭店的营业收入做担保，因为任何企业经营都存在风险，营业收入具有不确定性，遇到营业情况严重恶化时，担保势必难以执行。而以碧溪家居广场二期工程的６万平方米作担保，具有一定的复杂性。只有当碧溪家居广场对该房产享有完全产权，同时确定该工程没有申请在建工程抵押贷款时，这６万平米的工程才具备担保资格，否则就是无效担保。碧溪方面之所以会在近期对原来已经预定二期产权商铺的客户办理退订，原因就在于他们察觉，如若出售了该部分的产权，那么他们