福永机场高尔夫海景酒店公寓项目市场调研.docVIP

第一部分　　项目所在区域竞争市场分析 [重要结论] 福永概况及房地产市场特征 (一)福永概况 地理位置：福永镇位于深圳市宝安区西南部，处于新安－西乡－福永组团106889人，户籍人口14734人，暂住人口92155人。 经济发展：福永工业以外向型工业为主体，全镇现有内资企业280家，外资企业达522家，第三产业方面，建成了深圳市目前规模最大的福永家私商贸城。 区域交通：福永在大交通方面有着得天独厚的区位优势，海、陆、空三维一体的交通体系使其成为宝安名副其实的交通核心。 社会事业：全镇共有中学1所、小学9所，幼儿园15所，医院1间，卫生站20间。其中福永中心小学为市一级学校，福永中学、凤凰小学、塘尾小学为区一级学校。福永医院1998年通过一甲医院验收。 乡镇建设：实现村村通一级水泥路；治安形势良好。文化设施方面，有被称为“全国镇级第一文化站”的福永文化艺术中心和面积达2.8万M2的万福广场。 投资环境：拥有海、陆、空立体交通优势，境内有深圳国际机场和往返香港的福永飞翼船码头；广深高速公路，机荷高速公路和107国道穿镇而过，万吨级的货柜和散货码头，正在紧张兴建。 自然、人文旅游风光：福永镇依山傍海，东有凤凰山风景区，西有西部海上田园风光和休闲娱乐钓鱼场。 (二)区域市场特征 1、供求关系 A、房地产市场发展相对滞后，供应量极少，整体开发水平较低 B、区域功能特征明显，生活区相对集中于镇中心 C、市场有效需求不足，当地居民对商品房缺乏信心 D、市场缺乏高品质、成规模开发的商品房项目. 2、产品特征 A、物业类型单一：自住型普通住宅 B、主力户型：二房和三房为主, 少量复式，单房和一房属市场空白 C、交楼标准：毛坯房 D、品牌物业管理公司进驻 3、营销特征 A、均价（毛坯房）：整体销售均价在3100-3200元/平米左右， B、客户特征：本地居民、工厂管理阶层和技术员、港人 C、销售速度慢，销售周期长 D、销售接待：销售人员素质不高，缺乏专业化、规范化培训 一、宝安区和福永镇基本规划 随着经济和各项社会事业的发展，宝安区的城市化水平日益提高。根据全市社会经济轴向发展态势，的城市空间结构发展为： 两条轴线，即：西部轴线：南山－新安（包含有宝城和西乡）－航空城－福永－沙井－松岗－东莞、广州。 两个核心，即：宝安新中心区、龙华中心区。 四大组团，即：新安－航空城－福永；沙井－松岗；龙华－观澜；石岩－光明－公明。 全区在规划布局及功能分工上，按四大组团进行开发建设：新安－西乡－福永组团，重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。沙井－松岗组团，以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。宝安的交通四通八达，区内拥有国内第四大航空港深圳国际机场，福永、平州码头直通港澳。广深、机荷、松观三条高速公路及107国道纵横交错，形成了陆、海、空多功能立体交通网络，区与镇、镇与镇之间以一级公路联结，镇与村、村与村之间全部有水泥路相通。深圳机场福永码头至香港中环和港澳码头的夜航将开通。深圳机场福永码头至香港的高速客轮夜航的开通，为从香港乘坐夜航班轮的客商到深圳机场后，再转乘深圳机场晚班飞机去内地各大中心城市提供了一条快捷通道；而从内地到香港的客人到深圳机场后，不需要经过我市的二线通道、一线口岸，即可以从福永码头转乘夜航高速客轮赴港。重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。新安－西乡－福永组团 全镇总面积56平方公里，建成区面积35平方公里，下辖11个行政村，1个居委会，39个自然村。全镇现有总人口119393人，其中户籍人口15920人，暂住人口103473人。 3、主要领导成员 镇委书记：陈桂其 人大主席：陈桂其 镇 长：欧瑞志 4、区域交通 福永在大交通方面有着得天独厚的区位优势，海、陆、空三维一体的交通体系使其成为宝安名副其实的交通核心。 海：福永码头直通香港、澳门等地，与为港、澳与深圳来往的重要交通途径之一。 陆：107国道、广深高速等公路网络将福永与关内及其他周边区域紧密联系起来；随着滨海大道、宝安大道、地铁一号线的建设，将使福永到关内更加便利、快捷。 空：全国五大机场之一的“宝安国际机场”第天接送国内外旅客数以万计。 尽管在大交通上福永有着其独有的优势但区域内的局部交通则略显不便。由于镇内没有公交车，许多当地摩托车在镇内进行非法运营，成为一大交通隐患。 5、经济发展 福永工业以外向型工业为主体，大力引进“三资”、“三来一补”企业，以工业带动农业和第三产业的发展。镇