郑州沃金商业广场XX年工作总结和XX年工作计划.docVIP

沃金商业广场2011年工作总结和2012年工作计划 目录： 一、2011年宏观市场环境分析 2 1、郑州房地产政策环境 2 2、航空港区房地产环境 8 二、2011年案场项目数据 12 1、总来电客户分析 12 2、来访客户分析 14 3、入会客户分析 18 三、营销工作总结 20 1、春节前项目营销工作总结 20 2、行销工作总结 30 四、2012年营销工作计划 35 1、总体产品推售策略 35 2、2012年销售节点 36 3、营销阶段划分 37 4、各营销阶段工作组织 37 4.1前期形象树立期及一批房源内部认购（2012年2-3月） 37 4.2 二批房源开盘期（2012年4-5月） 40 4.3 二批房源热销期（2012年6-7月） 41 4.4 三批房源开盘期（2012年8-10月） 42 4.5 持销期（2012年11-12月） 42 一、2011年宏观市场环境分析 1、郑州房地产政策环境 1.1 政策环境 日期 发布方 主要内容 2011年3月4日 郑州市人民政府 1）3.4郑州限购令”（郑15条）； 2）限定区域为主城六区（金水、惠济、中原、二七、管城、郑东）； 3）限定类型为商品住宅（包含二手房）； 4）限购一套住房人群为：已拥有一套住房的本市户籍居民家庭； 5）持有本市居住证一年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税一年以上的非本市户籍居民家庭（无购房）。 2011年3月16日 国家发展改革委 《商品房销售明码标价规定》 1）商品房经营者应在项目醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册等方式进行价格标示，各方式标价内容一致； 2）一房一价进行标示，并标明建筑面积和套内面积； 3）取得预售证的项目须在规定时间内一次性公开全部销售房源，并按申报价格对外销售； 4）对与商品房价格密切相关的预售证、容积率、装修状况、楼层、户型、优惠等内容进行公示； 5）对于违反规定者给予相关行政处罚； 6）实行时间：2011年5月1日起。 7）郑州实施规定：执行不力者，罚款5000元。 2011年5月5日 郑州住房保障和房地产管理局 关于进一步加强保障性住房建设管理的通知》 1）经济适用房项目需配建20%的公租房和廉租房； 2）以出让方式取得商品住房用地的项目，配建保障性住房的比例不低于地上建筑总面积10%； 3）以出让方式取得商业、商品住房混合项目用地，配建保障性住房的比例不低于住宅建筑总面积10%； 4）按出让方式取得土地的棚户区改造项目，配建保障房比例为项目安置后可销售住房面积的5%； 5）土地出让净收益的15%用于保障房建设。 2011年6月10日 郑州市人民政府 商品住房项目配建保障性住房实施办法》 1）以出让方式取得商品住房用地的项目，配建保障性住房的比例不低于地上建筑总面积10%； 2）以出让方式取得商业、商品住房混合项目用地，配建保障性住房的比例不低于住宅建筑总面积10%； 3）规定单套廉租住房的建筑面积控制在50平米以下，单套经济适用房建筑面积控制在90平米以下，单套公租房建筑面积控制在60平米以下。 政策环境小结： 2011年全年，房地产政策基本以严厉的行政干预调控为主基调，全年政策基本呈现出以下几个特点： 商品房：直接采用限购、限价、限贷等行政手段进行干预，税收、利 率等市场经济手段跟进，调控政策全面升级； 保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位； 货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显著，近期货币政策微调。 不同物业类型影响：商品住宅市场被抑制，商业、商务产品迎发展契机。 不同区域影响：受限购挤出效应影响，郑州周边卫星城及辖区，如航空港区、新郑龙湖区、中牟等区域也均受到边线购房者的关注。 企业影响：在一二线城市市场形势愈发不明朗的情况下，多数开发企业的目光像二三线城市以及其他物业类型转移。 1.2 楼市动态 1.2.1 商品房分析 商品房供求分析 （数据来源：泰辰数据库） 小结：受限购政策影响，在2011年全年商品房销量大幅下滑，市场严重低迷，全年供求比为1.54:1，呈现明显的供过于求状态。 商品房价格分析 （数据来源：泰辰数据库） 小结：3月份“郑15条”的颁布，使得投资者较大规模转向商业、写字楼地产项目，从而造成了郑州市商品房成交价格的攀升。 1.2.2商品房住宅分析 商品住宅供求关系分析 （数据来源：泰辰数据库） 小结：2011年各月商品住宅成交量在25-50万平米/月之间浮动，且多为供过于求的状态，全年供求比为1.47:1。 商品住宅价格分析 （数据来源：泰辰数据库） 小结：3月份“郑15条”的颁布，使得投资者较大规模转向商业、写字楼地产项目，从而造成了郑州市商品房成交价格的攀升。 1.2.3商业用房分析 商业用房供求分析 （数据来源：泰辰数据库） 小结