郑州金基置业维也纳森林项目营销推广方案1.docVIP

目 录 前言 项目概况 宏观市场分析 市场竞争项目分析] 项目SWOT分析 项目营销策略 营销策划部人员配置及培训 媒体执行计划 结语 前 言 郑州金基置业有限公司是1997年，金品格＼金品质＼金品位为基准，全面打造以客户为中心的企业，。郑州金基“”项目位于与北环快速路的黄金交汇处，，。东邻郑州市国家森林公园、龙湖水域，南邻东风渠，北邻连霍高速，交通便利，地理位置优越，是目前郑州市内值得珍藏的稀有。维也纳森林小区总占地约180亩，规划24栋楼，总绿化率48％，整体外观采用现代典雅主义建筑风格。小区的总体建设遵从“人与自然的和谐为本”的设计理念。小区住宅类型有：多层电梯洋房、18—32层的高层；户型从50平米标准间到180平米的四房，采用超宽、超大阳台、270度观景窗、入户花园、私家花园设计，所有户型都。????而且小区毗邻郑州国家森林公园黄河生态园、花卉市场社区东大门处，面临世纪景观大道，对面是郑州国家森林公园????随着郑州市政的不断改造，北区在未来的2年内会成为环境优美，设施完善的一个新城区，由国道107改造的中州大道，宽200米，日后绿化的完善将使它成为中原地区最宽最靓丽的观景大道，处于此区域的【维也纳森林】社区将是最具有升值潜力，最佳居住的首选之地。39路、262、215、308、319等多个公交线路通往项目区，方便小区内居民出入。 1.2.2 2.1 政策环境 2.1.1 国家宏观政策环境 2004年起，国家针对国内部分城市房地产市场过热，房价上涨过快等情况出台了一系列政策措施，力图稳定市场抑制房价。到2008年，这些政策对房地产市场的影响开始逐步的体现出来，处于房地产市场发展三线市场的郑州也受到了一定的影响。 2.2 郑州房地产市场总体运行状况 2.2.1 2008年1、2月份销售呈现价缩量减的态势 2008年1月份：全市商品住宅销售套，比上个月下降了％，下降幅度都超过一半；从价格上看，年月，郑州市商品住宅销售均价为每平方米元，比上个月下降元，下降幅度为％。市场整体呈现出价减量缩的态势，交易冷淡2008年2月份：全市商品住宅1829套，销售面积19．12万平方米，较上月下降了49．82％。但2月份商品住宅销售均价为3836元／平方米，比1月份商品住宅销售均价3771元／平方米上涨了65元。营销作为楼盘开发的龙头，在激烈的市场竞争下，营销“战略”层面东西创造持久的热销效应，尤其对于大盘的开发，营销战略的关键。房地产将进入一个全新的营销时代，品牌和品牌的附加值应成为开发商考虑的重中之重。　品牌影响销售　区位、产品定位及开发商品牌实力将成为影响房价的主要因素。追求品牌和诚信是购房者考虑的重中之重，购房并非只购买一个理性实体，更多的是购买一生的感受与体验，真正的品牌将意味着带给购房者附加值是持久的。因此，品牌附加值将成为房价不可或缺的一部分。品牌对房价以及消费者购房的影响越来越大。开发商品牌的美誉度会逐渐在房子价格里反映出来，消费者会为自己信赖的品牌埋单的。参照国内一线城市的表现，开发商品牌因素的价值表现通常可以达到房价的2% ～5% 　随着市场竞争的激烈，品牌这个词越来越受到购房者的青睐。品牌是一个系统，这就意味着专业地产运营时代已经来临，市场的变化迫使地产商不得不转变思维，打造品牌、呵护品牌、迎接挑战，产品有高品牌意识和品牌忠诚度的购房者更会看好房地产项目的品牌附加值。 从各种经济指标进行分析，郑州市房地产市场目前十分火爆，市场预期看好，房地产还有较大的发展空间。合理把握国家政策、导入良好的商业模式将是以后房地产开发制胜市场的关键。面对市场的瞬息变化，国家宏观调控政策的不断深入，良好的开发模式和楼盘的开发速度越显其重要性，原来那种囤地囤房、打持久战的开发策略必然被动挨打。速度必然成为楼盘开发的重心，在未来一定时间内速度将成为楼盘开发成败的重要因素。 2006年以来，以河南鑫苑置业为代表的以“不存地、不存房、零库存”的商业模式，以“单点成功，多点放量，快速复制“的开发模式，迅速的进入到郑州、苏州、合肥、济南、重庆等外地市场，并获得了巨大的成功，这种“轻资产、重速度、重运营”的开发模式比较是以后房地产开发的主流操作模式，将能有效的规避国家宏观调控政策的风险，并扩大最大的市场份额。 三. 市场竞争分析 3.1 板块竞争分析 根据项目总建筑38万平方米的体量和项目的客户定位，将与本项目产生直接竞争的不仅仅是项目周边的房地产项目，竞争还来自于郑州市各房地产开发的功能板块，特别是房地产高端项目发展相对集中并迅速发展的金水东路板块、医学院—大学路城中村改造项目板块和南阳路丰庆路—北环板块。所以对该项目的营销策划应放在郑州市全局的角度来思量。 3.1.1 金水东路板块 金水东路板块西起金水路、未来大道，东至郑东