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长沙市场研究报告 一、宏观市场形势 1、中国将进入“适度通胀、保增长、适度利润”稳增长时代 分析：中国经济在2007年处于“低通胀、高增长、高利润”时期，2008年上半年处于“高通胀、保增长、适度利润”时期，2008年下半年至2009年上半年“低通胀、保增长、低利润”时期，2009年8月份CPI回升，在未来2年内中国经济呈现“适度通胀、保增长、适度利润”特征。 2、政策偏向稳定房地产发展 （1）政府大力出台购房优惠政策。 （2）解冻经济适用房上市交易年限。 （3）公积金贷款买房区域放宽到6市。 （4）今年四季度调整土地基准价，土地挂牌前告知底价。 （5）七一起不交燃气开通费 费用并入商品房成本中。 （6） “打击囤地”，开发加速 分析：政府对房地产的态度是“稳定”房地产市场。 小结：经济、政策向好，是开发的时机，但随着楼市价格上涨，可能会造成银行贷款收紧。 二、长沙形势 (一)长沙经济回升明显 分析：2008年长沙四个季度GDP增长速度依然保持逐渐上涨的态势，经济危机对长沙经济的影响尚未显现。2009年一季度长沙GDP增长速度下降到13.1%，同比下降1.3个百分点，环比下降2个百分点，经济危机对长沙经济的影响已经比较明显，但长沙经济仍保持较高的增长速度，经济快速发展的势头尚未改变。在国家4万亿投资计划的刺激下，以及长沙政府大规模的招商引资、加大固定资产投资的拉动下，长沙经济快速回暖，上半年经济GDP增速为14%，较一季度上涨0.9个百分点，经济回升速度非常明显。 2、固定资产投资放缓 分析：2008年长沙固定资产投资仍然保持较快的增长速度，平均增速仍在30%左右。进入09年后，长沙固定资产投资累计增长速度开始下滑，增幅不足30%，特别是一季度同比增长仅有21.6%，较1-2月份累计增长速度有较大跌幅。4月份在长沙各项重大工程纷纷开工之后，长沙固定资产投资累计增长速度再次回升，较一季度增速提高近6个百分点。在重点市政工程的带动下，长沙固定资产投资再次提速。 3、社会零售总额增速开始持续回升 分析：2008年长沙社会消费品零售总额增长速度基本保持在20%以上，增长速度依然较快，2008年下半年增速略有下降，但仍保持较高速度。12月份在国家出台各种扩大内需的政策后，12月增速有所回升，扩内需政策初现成效。2月份由于春节刚过，消费品零售总额增速减缓。3月份消费品零售总额增速与2月份基本持平，止住了下滑的势头，随着经济的回暖，长沙社会消费品零售市场逐渐进入缓慢上升通道，已经连续4个月保持增长。在国家家电下乡，节能补贴等政策的带动下，长沙社会消费品零售总额增速将有进一步上涨。 4、开发投资额增速加速下滑 分析：进入09年以来长沙房地产投资累计增长速度呈现持续下滑的走势，虽然在4月份出现了大幅度的反弹，但是在5月份再次快速回落，并在6、7月份出现连续2个月持续负增长。由于对长沙市场未来供应量较大，市场价格上涨动力不足等方面存在较强的预期，在09年上半年，各开发商对市场仍持谨慎态度，投资热情不高，造成投资同比下降。随着市场的持续走强，预计下半年投资同比将会转为正增长。 小结：长沙属于正在崛起的内陆城市，各项利好发展信息，有利于稳定经济发展，经济波动小，有利于房地产发展。 三、长沙房地产市场 （一）成交量小，月成交量不均衡 分析：从09年成交情况来看，季度成交量维持较低位水平，月度成交均衡性差，变化大。09年以来，国土部门及国务院陆续发布一系列土地政策规范土地开发市场、出台闲置土地收费细节，有效地控制供求，起到健康市场的效果。 （二）供应量整体呈“波浪”式上升 分析：进入09年以来，长沙商品住宅供应市场波动较大，4、6月份供应量明显高于其他月份，但从整体趋势来看，09年3月以来，市场供应量一直都保持在40万平米以上，市场供应正在逐步增加。 （三）成交量有所回落 分析：o9年来，长沙房地产市场成交量持续增加，但是在9月份有所回落，但成交量仍在高位。 （四）整体产品结构供求较理想 2008年-2009年9月长沙市新建住宅各类产品供销情况 项目 　 户型 供（套） 比例（%） 销（套） 比例（%） 供-销（套） 供销比 ≤60㎡ 21374 16.26 19085 17.31 2289 1.12 60-90㎡ 32458 24.69 24346 22.07 8112 1.33 90-120㎡ 25658 19.52 21458 19.46 4200 1.2 120-144㎡ 28873 21.97 27621 25.04 1252 1.05 ＞144㎡ 23076 17.56 17781 16.12 5295 1.3 合计 131439 100 110291 100 21148 1.19 分析：08年至今，60-90㎡户型供应最充