长沙及外省高端住宅项目研究报告合富辉煌.docVIP

北辰新河三角洲项目D1地块策划工作 ——高端住宅市场研究（长沙及外省高端项目研究） 长沙高端住宅市场研究 1、长沙高端住宅竞争市场研究 长沙高端住宅市场及区域分析 长沙高端住宅市场界定 长沙高端住宅分布区域分析 长沙高端居住区发展研判 长沙高端住宅市场分析 长沙高端住宅市场各分项详细分析（面积、户型、附加值、配套、智能化等） 长沙高端住宅市场典型项目优劣势分析 2、高端消费群研究； 长沙高端消费群特征分析 长沙高端消费群区域来源特征 长沙高端消费群置业目的分析 长沙高端消费群年龄特征分析 长沙高端消费群职业特征分析 长沙高端消费群购买喜好分析 3、高层豪宅与别墅豪宅的竞争优势比较 高层豪宅和别墅豪宅的价值评判体系对比分析 高层豪宅的竞争力提升方向 4、滨江高层豪宅潜在开发量估测 潜在滨江豪宅项目列表分析 潜在滨江豪宅入市时机推断 5、高端市场总结 省外高端高层滨江豪宅案例分享及借鉴（附件） 代表项目：星河湾海怡半岛、博雅首府 一、长沙高端市场研究 1、长沙高端住宅竞争市场研究； （1）长沙高端住宅市场及区域分析 长沙高端住宅市场界定 据我司对长沙市场的分析和了解，我司认为目前长沙高端住宅标准可以依据以下几点作为判断依据： 项目在市场有一定的影响力； 价格在6000元/平米以上； 产品与品质得到市场认可； 是片区内具有代表性的项目。 备注：考虑本案物业类型为高层以及超高层特点，分析对象将不含别墅项目 长沙高端住宅分布区域分析 依据我司对长沙市场高端住宅所作的界定，我司认为长沙高端住宅市场主要 代表项目有以下六个：长沙奥林匹克花园、藏珑湖上国际社区、融科檀香山、恒 大华府、华盛新外滩、书院观邸。 楼盘名称 所属板块 占地面积(亩) 总建筑面积 （万㎡） 容积率 物业类型 销售均价 （元/㎡） 华盛新外滩 中心 3520 5.8 高层 恒大华府 市府 21750 3.3 小高层 藏珑金鹰月湖 46246 1.0 别墅/洋房/高层 长沙奥林匹克花园省府517 55 2.0 高层 融科檀香山 体育新城 21030（洋房9万㎡） 2.5洋房、高层 书院观邸 南湖板块 38 13 5.0 多层、高层 7500（余货小户型） 表一：长沙高端住宅代表项目基本指标表 图一：长沙高端住宅代表项目分布表 从目前长沙高端住宅项目分布来看，高端项目分散，多为片区内具有代表性的项目，在长沙市场有一定代表性。 整体竞争形势来看，已形成三大竞争格局： 第一类：以城市珍稀资源型，如湖泊、湿地等资源为依托的高端住宅项目，代表项目主要以藏珑湖上花园社区为代表； 第二类：以江景资源为依托，占据优势地段的高端住宅项目，代表项目主要有华盛新外滩和书院观邸； 第三类：以独具特色的产品，形成纯粹的客户圈层，达到打造长沙高端住宅项目的目的。代表项目有融科檀香山、恒大华府（大平层）。 总的来看，长沙市场目前尚未形成高端住宅项目聚集之势，高端片区或者说是“富人区”的板块概念尚未形成。主要原因，我司认为主要有： 第一：长沙房地产发展历史不长，房地产发展还处于初级阶段。长沙房地产历史从1998年开始进入快速发展阶段，目前来看，产品发展仍停留在“首改”阶段，产品设计、产品创新、配套服务等发展相比发达城市还有一定的距离； 第二：城市化进程影响。长沙2000年以来加快城市化进程步伐，长沙城市化进程正处于中期加速阶段（30%城市化率70%）2008年底，长沙市城区面积增大到955平方公里其中建成区面积由118.8平方公里增加到243平方公里，年均增加15.5平方公里，等于再造一个新长沙城。城市规划区内建设用地已所剩无几公共服务和市政配套设施“南湖新城”的这片土地是承载老长沙记忆的最美好之处，杜甫江阁、文津渡、四羊方尊广场、湖南第一师范（南湖书院）……，这里是至今仍旧可以追寻到长沙城3000年历史印记的城区中心地块，有着说不尽的文化意味，更有着临江望岳的绝版自然条件。南湖片区4号地，成交价12.4388亿元，溢价4０００万，单价1033.29万元/亩，成为长沙单价地王武广客运专线不仅仅是一条便捷的铁路而已，它与三个关键词密切相连:泛珠三角区域合作、中部崛起、长株潭经济一体化这三个关键词正是湖南一直寻求的振兴之路。有全国最牛气的省级电视单位湖南广电；湖南最时尚气派的行业展示窗口湖南国际会展中心；湖南最生态化的五星级酒店湖南国际会展中心酒店；有湖南设施最为齐全的主题公园世界之窗和海底世界；有全国占地面积最大最豪华的美食城西湖楼；有湖南规模最大全国也不多见的水上公园月湖水上公园；这里还有一个庞大的汽车专业市场中南汽车世界洪山旅游区、金鹰卡通城、长郡国际学校、影视培训基地等等，（2）高端住宅市场案例分析 ■ 长沙高端住宅案例及对比 案例一：融科·檀香山 项目