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长清东三里项目 可行性研究报告 济南红商置业有限公司 2010年9月目 录 第一章 项目总说明 2 第一节 建设背景 2 第二节 项目概况 2 第三节 报告编制的依据及有关说明 4 第四节 报告的主要结论 5 第三章 济南市投资环境分析 6 第一节 济南市城市概况 6 第二节 济南市城市发展概况 7 第三节 济南市城市发展规划 11 第四节 济南市房地产市场分析 13 第五节 济南市房地产市场发展趋势分析 17 第四章 长清区域市场分析 19 第一节 区域基本概况 19 第二节 长清区经济发展状况 22 第三节 长清区重点规划项目分析 24 第四节 长清区房地产市场发展状况 28 第五节 长清区住宅开发项目分析 36 第五章项目产品研究 38 第一节 项目定位与产品方案 38 第二节 项目目标客户研究 38 第三节 项目SWOT分析 39 第六章 项目投资估算 43 第七章 项目财务效益指标的计算和分析 48 第一节 项目财务效益预测 48 第二节 不确定性分析与风险分析 49 第三节 结论 51 第一章 项目总说明 第一节 建设背景 为完善城市基础设施配套，提升人居环境质量为重点，增强公共服务功能，提升城市形象，努力把现有主城区规划区建成设施完善、风格独特、环境优美的集办公、居住、商贸、金融为一体的政务区、居住区、服务区。长清区政府按照特色突出、风格一致、有机融合原则，决定高标准、高起点搞好1.6平方公里的老城改造和城中村改造工程，并坚持高、中、低档相结合，以开发建设经济适用房、商品房、商贸用房为重点，适当发展休闲别墅；以老城改造、城中村改造、空壳村改造、农民搬迁安置为契机，高起点、高标准规划建设文昌、平安、崮云湖、五峰山四个居住区和一批大中型商居组团。努力打造“五大片区”与济南中心城区之间形成连为一体的城市路网交通体系，重点实施好文昌公园、河滨公园、大学科技园公园建设及护城河治理工程。目前长清区政府把旧城改造、滨河片区及滨河公园开发建设作为重点片区开发工程。 滨河片区改造项目地处济南经济开发区、大学园区、长清城区三区结合点中心地带，是进入长清城区的北大门。本项目四至范围为东至莲台山路，西至经十西路，南至长清大道，公顷。本项目总用地面积为本项目将从实际出发，根据西部新城的建设和发展步骤，按照城市建设总体规划的要求，实行分期分步开发，以求得经济效益和社会效益的最大化。整个项目实施计划预计用年时间全部开发完成。具体安排将根据立项、土地运作、设计、工程实施以及资金安排情况逐一作详尽的实施计划。 (6)项目承办方提供的有关基础资料、数据； (7)项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书； (8)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》； (9)建设部《房地产开发项目经济评价方法》； (10) 其他有关资料 二、有关说明 本可研报告主要对地块运用科学的方法、新的技术经济指标和技术方案，结合当前房地产市场情况，本着公正公平的态度，对该项目的建设规模及功能、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价等方面进行分析，旨在为项目决策以及项目融资提供技术依据。 第四节 报告的主要结论 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇房屋开发建设产业政策，土地手续已办理、项目建设规划手续已在办理，建设资金已自筹，现场建设条件具备。根据对济南市长清区房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目的开发建设对推进旧城改造，有明显的社会效益。  第三章 济南市投资环境分析 伴随着中国经济的发展，济南市在经济、城市形象、投资环境方面也得到了很大发展，成为经济发展基础，发展较为协调，城市综合实力较强，具有明显区位竞争优势。第一节 济南市城市概况 济南——山东省省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。地理位置优越、环境优美、文化底蕴丰厚，房地产消费需求较强，是全国较为适宜居住的城市之一。 济南市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市。从区位上来看，济南位于鲁中山区，是山东省交通中心枢纽，起着连东接西，承南启北的重要作用。有全方位立体交通网络。民航班机和快速列车可直达北京、上海、广州等数十个重要旅游城市，京沪高铁的建设将进一步加强济南的城市地位，交通位置优越。而通过省“四纵四横”铁路规划的实施，济南都市圈从东、西、 南、 北四面八方打通了各经济带之间的联系：北部，通过京沪高铁北京、天津，与京津冀、环渤海经济圈形成一体；东部，通过胶济客专连接胶东半岛城市群，与日韩经济体隔海相望；南部，通过京沪高铁联接南京、上海，接通鲁南经济带、长三角经济区；西部，通过拟建的太青客专沟通石家庄、太原，联系我国中西部地区；此外，通过拟规划建设