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香港上市的内地房地产企业经营指标分析 公司情况及主要业绩 1. 融创中国（01918） 上市日期：2010年10月7日 （1）公司基本情况 融创中国是一家综合住宅及商业物业发展商，专注发展大型中高档物业，包括高层公寓、多层公寓、联排别墅及独栋别墅。2003年，融创中国在天津成立，开始操作高端物业项目，初期项目包括融创奥城、融创海逸长洲及融创上谷商业中心。2004年融创进驻重庆，操作融创奥林匹克花园项目。2007年，融创引入国际战略投资者Lehman、CDH及New Horizon，并进驻北京，操作融创禧福汇国际社区。此后，融创进入快速发展期，接连获得无锡、苏州项目，打开长三角市场。 随着业务的发展，融创逐渐开发各种供出售同时也供出租的商业物业，包括零售店舖、写字楼及酒店式公寓。截至2010年6月，融创共获得13个物业项目，包括已竣工物业、发展中物业及持作未来发展物业，总地盘面积约为4869788平方米，总建筑面积约9030297平方米；已售出及交付总建筑面积约3128169平方米，持有土地储备约5,902,128平方米；其中包括已竣工总建筑面积约439472平方米为持作出售或持作投资，规划总建筑面积约1530926平方米为发展中，规划总建筑面积约3931730平方米作未来发展(包括于最后实际可行日期我们已与有关土地机关订立土地出让合同尚未取得土地使用证的规划总建筑面积约293968平方米)。 表1 融创中国各类项目建筑面积 单位：平方米 物业类型 已竣工 建筑面积 发展中 建筑面积 未来发展 建筑面积 合计 住宅物业 2421189 1134477 2642605 6198272 商铺物业 321961 47779 201523 571263 写字楼 54253 - 43664 97918 酒店式公寓 85984 23759 114068 223810 泊车位 316650 147691 453778 918120 合计 3200037 1353307 3455639 8009383 注：数据截止日期为2010年6月30日。 相关指标解释： 竣工物业：物业发展取得验收合格证； 发展中物业：取得施工许可证但于验收合格证前； 持作未来发展物业：取得物业发展有关的土地权益但于发出土地施工许可证之前，包括获得土地使用证的土地及已订立土地出让合同未获得土地使用证的土地。 （2）财务资料 2007年、2008年、2009年，以及截至2010年3月31日，融创的收益分別为人民币301150万元、344950万元、479520万元及24560万元。截至2010年3月31日，融创物业账面净值780812万元，其中投资物业58350万元，发展物业601340万元，持作出售的竣工物业121121万元。 表2 融创中国主要财务指标一览 单位：人民币，百万元，% 2007 2008 2009 2010（至3.31） 收入 3011.45 3449.50 4795.21 245.57 毛利 799.90 1077.76 1359.02 120.70 经营利润 607.92 881.52 1267.08 79.23 年度利润 213.04 476.92 871.04 43.41 总资产 9655.68 9456.72 9717.21 10986.27 总负债 8875.46 8380.49 7846.10 9679.75 净资产 780.22 1076.23 1871.11 1306.52 总资产周转率 33.3% 36.1% 50.0% - 净资产收益率 27.3% 44.3% 46.6% 3.3% 资产负债率 91.9% 88.6% 80.7% 88.1% 收入增长率 - 14.5% 39.0% - 利润增长率 - 123.9% 82.6% - 收入年均增长率 - - 26.2% - 经营利润年均增长率 44.4% 利润年均增长率 - - 102.2% - 净资产年均增长率 54.9% 部分指标说明： 年度利润：税后利润 总资产周转率：主营业务收入除以总资产，主营业务收入按经营业务收入计算。 净资产收益率：净利润除以净资产，净利润按年度利润计算。 资产负债比率：本指标数据为招股说明书给出，按债务净额除以资本总额计算。债务净额按借贷总额（包括即期及长期借贷）减现金及现金等价物计算。资本总额按权益总额加债务净额计算。 收入（利润）增长率：本年度收入（利润）增长额与上年收入（利润）之比。 收入（利润、净资产）年均增长率：2009年收入（利润）除以2007年收入（利润），开二次方，再减一 表3 融创中国业务分部收入表摘要 单位：人民币，百万，% 2007 2008 2009 2010（至3.