高力国际：XX第一季度广州商铺物业市场分析.docVIP

一季度海外及国内零售商继续扩张步伐，商铺物业租赁成交表现活跃 　　（2011年4月20日，广州）据全球第三大商业房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，尽管有央行加息、市场流动性缩紧等因素影响，2011年1-2月广州社会消费品零售累积总额达7,809,864万元，较去年同期累计增幅仍达16.14%。受旺盛的消费市场需求和稳步增强的消费者信心刺激，不少外资及本土零售商积极扩张或深拓本地市场，带动第一季度广州零售物业市场表现活跃。 　　季内无新增大型购物中心项目入市，整体空置率下降1.1个百分点，首层租金则录得环比上升3.2个百分点。尽管面临大体量、高端优质新增供应压力，但强劲的市场需求使天河、越秀及荔湾等成熟商圈大型购物中心业主方在租户选择和租金定位上表现仍然强势。 　　表1 广州市主要经济指标 　　资料来源：广州市统计局，广州高力国际 　　图1 广州GDP增长率vs.全国GDP增长率 　　资料来源：广州市统计局，广州高力国际 　　大型购物中心市场状况 　　供应，需求及空置率 　　高力国际研究显示，2011年第一季度，广州市无大型购物中心落成，市场整体库存维持在2，263，150平方米。受强劲的市场需求拉动，广州市大型购物中心物业市场整体空置率较上季度下降1.1个百分点，至10.2%。其中，越秀、天河和荔湾区市场空置率按季下降幅度分别为0.5%，1.6%和2.3%，相比之下，海珠、白云和番禺区大型购物中心空置率则相对保持稳定。 　　本季度，海外及国内零售商继续其在穗扩张步伐，市场商铺物业租赁成交表现活跃，需求主要来自国际奢侈品牌、快速消费品、时尚服饰、餐饮、影院及百货超市等业态。譬如：LV已签约租赁太古汇2，000平方米开设旗舰店，时尚品牌ZARA广州第一店落户天河城，开店面积为650平方米，深圳玛丽琳（MARYLING）租赁太古汇商场137平方米；而奢侈品牌GUCCI广州首店已确定入驻丽柏广场，HERMES也已在丽柏广场展开扩店工作；UNIQLO、苹果数码、FOLIO皮具、DAZZLE等品牌已进驻高德置地广场购物中心春、夏部分。餐饮方面，广州邦美蜀引入高端咖啡品牌猫屎咖啡，广州首店将落户天河；味食尚、宴江南等已陆续在高德置地广场购物中心开业。影院方面，中影集团租赁珠江新城太阳新天地4，444平方米物业开设影院，上海梅龙镇广场环艺娱乐管理有限公司则将在花城汇开设面积为8，995平方米的顶级影院。 　　而超市百货方面，广百股份承租太阳新天地约2.6万平方米面积；北京华联将在百佳超市撤场后在中旅商业城开设BHG超市；泰国正大集团旗下零售品牌卜蜂莲花重启扩张步伐，天河区新店已开业，另一新增门店将于年内在白云区黄石路开业；英国零售巨头TESCO将于2011年开设其在广州的第一家乐都汇购物广场(Lifespace)。 　　图2 广州历年优质购物中心库存量、吸纳量及空置率统计及预测 　　数据来源：广州高力国际 　　图3? 2011年第一季度广州优质购物中心分区库存量、占有面积及空置率 　　租金分析 　　高力国际报告指出，2011年第一季度，广州市购物中心首层平均租金水平较上季度上升3.2%至每月每平方米人民币733.9元，其中传统成熟商圈越秀区、天河区首层平均租金环比分别上涨1.62%及2.64%，达每月每平方米925元及1，086元。而荔湾区大型购物中心项目在经过业态调整升级后，租金按季涨幅明显，达每月每平方米568元。其余各区租金水平保持平稳。 　　随着未来数个优质购物中心相继入市，广州商铺物业市场竞争将加剧，下半年租金将面临下调压力。但另一方面，受旺盛的消费需求和国内外零售商加大其扩张步伐影响，市中心区现有各优质购物中心业主在租金报价上表现强势，议租空间较小，预期2011年市场平均租金将在整体上保持稳定，下调幅度不大；同时业主在对租户的选择上更加严格，通过多元化业态升级和功能区域精细化调整提升其项目竞争力。 　　数据来源：广州高力国际 　　市场展望 　　高力国际报告预期，2011年，广州政府提出将优化资源配置，增强工商业辐射力和竞争力，大力发展现代商贸等战略性服务业，以实现高端商贸资源集聚广州，从而打造国际商贸中心。政府政策支持及扩大内需等措施，将带动广州商业零售市场的快速发展。而随着越来越多的国际国内中高端零售品牌进驻，广州城市商圈价值及辐射力也将得以逐步提升。尽管面临未来新增供应量较大的压力，由于新项目一般需要一定时期的培育期，预期未来市中心如越秀、天河等区域内现有优质大型购物中心仍将保持其活力。 　　2011年广州商铺物业市场将有九个新增项目入市，总建筑面积将在90万平方米以上，其中六个位于天河区，包括太古汇、花城汇广场(珠江新城中央地下空间)、太阳新天地等。预计第二季度天河区太古汇将落成开业，由于项目预租状况良好，市场整