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第二章 资产评估的基本方法 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择 第一节 市场法 一、 市场法的涵义 二、 市场法的基本前提 三、 市场法的基本程序及有关指标 四、 市场法中的具体评估方法 下一页 其一是要有一个活跃的公开市场； 其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 可比性体现在 1 参照物与被估资产功能的可比性； 2 市场条件的可比性； 3 时间间隔短，并且，时间对资产价值的影响可调节； 返回  （一） 直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格*（评估对象A特征/参照物A特征） （二） 类比调整法 市场售价类比法 功能价值法 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） 例2-2 价格指数法 资产评估价值=参照物成交价格×(1+物价变动指数) 例2-3 下一页 4 成新率价格法 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率） 市价折扣法 资产评估价值=参照物成交价格×（1-折扣率） 例2-4 成本市价法 资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本） 例2-5 市盈率乘数法 资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率 例2-6 返回 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值 或 资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×…时间差异修 正系数 例2-1 返回 第二节 收益法 一、 收益法的基本涵义 二、 收益法的基本前提 三、 收益法的基本程序和基本参数 四、 收益法中的具体评估方法 下一页 （ 一） 收益额 确定收益额时，应注意两点： 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额和现实收益额； 用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是实际收益； （二） 折现率 折现率是一种期望投资报酬率，由无风险利率和风险利率构成。 （三） 收益期限 返回 P——评估值； t——年序号； Pt——未来第t年的评估值； Rt——未来第t年的预期收益； r——折现率； rt——第t年的折现率或资本化率； n——收益年期； N——收益年期； A——年金。 通用公式为： 下一页 （一） 纯收益不变 在收益永续的情况下， 收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 在收益年期有限，资本化率等于零的条件下 （二） 纯收益在若干年后保持不变 1 无限年期收益 2 有限年期收益 下一页 （三） 纯收益按等差级数变化 在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下， 在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下， 在收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下， 在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下， 下一页 （四） 纯收益按等比级数变化 在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下； 在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下， 在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下， 在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下， 下一页 （五） 已知未来若干年后资产价格的条件下， （六） 应用举例 例2-7 例2-8 返回 第三节 成本法 一、成本法的基本涵义 二、成本法的基本前提 三、成本法中的基本要素 四、成本法中的具体评估方法 下一页 （一） 资产的重置成本 复原重置成本： 材料、工艺与被评资产相同，现时价格水平 更新重置成本： 新材料、新工艺、新价格，功能与被评资产相同 （二） 资产的实体性贬值 （三） 资产的功能性贬值：超额投资成本及超额运营成本 （四） 资产的经济性贬值 返回 （一） 重置成本的估算方法 重置核算法 利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。分为购买型和自建型。 例2-9 价格指数法 重置成本=资产的账面原值×价格指数 或=资产的账面原值×（1+价格变动指数） 价格指数可以是定基价格指数和环比价格指数 。例2-10 评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，可以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应考虑采用重置核算法。 下一页 功能价值法 被评估资产的重置成本=被评估资产生产能力÷参照