美國房地產泡沫化嗎.pdfVIP

馬殊財富管理股份有限公司 MARSH WEALTH MANAGEMENT 美國房地產泡沫化嗎？ 前言: 美國聯準會主席葛林史班提出「美國房 地產市場可能過熱」的警語，令市場頗 為擔憂，然而如果美國房市泡沫一但破 滅，災情恐將蔓延至全體金融市場，此 波可能發生的房地產泡沫化將比前幾次 股市泡沫對經濟的衝擊更加嚴重，而這 是否將波及台灣股市及相關產業?它將產 生什麼樣的骨牌效應？ 1.美國FED雖已連續升息十一次，基本利率從1% 升至3.75%，可知FED結束寬鬆貨幣環境的意圖 明顯，但長期房貸利率偏低，能使得美國房地 產景氣至今仍相當熱絡，在財富效果下，也推 升了民間消費意願。 2.據資料顯示，過去一年房地產成長對美國經濟 成長的貢獻達三分之一，2001年以來新增的 230萬個工作職缺有40%和房地產相關。而銀行 對抵押貸款的依賴度也越來越強，顯示房地產 景氣熱絡的確是造就美國經濟成長的主要關 鍵。 3.在新一期「經濟學人」公佈的「全球房市指 數」顯示，在調查的20個國家中，有18個國家 房市上漲幅度都出現顯著下滑，其中英國去年 第二季房價年增率達19.4%，今年第二季大幅 降為2.3%，只有美國與丹麥的房價年增率仍呈 二位數上揚，美國今年第二季房價比去年同期 漲幅達13.4%為26年來最大增幅。 4.目前美國房屋平均價格為家庭平均所得的3.1 倍，處於歷史的最高水準，此外，擁有房屋人 口比率也提高到69.4%，也處於歷史最高紀錄。 5.根據統計，美國在第二季共有24州的房 價漲幅超過一成以上，。是故房價上漲 已經導致國家資源錯置，目前住房的投 資已佔美國國民生產毛額比產的6%，接 近歷史新高，泡沫化的危機一觸即發。 6.今年上半年美國房價上漲，對經濟成長 率的貢獻度高達5成，目前房價上揚佔今 年第二季家庭財富增加比重也高達33%。 7.FED主席葛林史班認為投機性買氣推升美國房屋價格，並進 而為美國經濟製造風險，因為許多美國民眾仰賴房屋增值 來支應支出，房市泡沫現在可能擴充到抵押貸款市場，房 地產泡沫會衝擊銀行體系，導致體質健康銀行抽銀根，房 價下滑可能導致借貸雙方都蒙受相當的損失，如此一來， FED透過利率政策，引導銀行放款及經濟降幅的能力就會大 打折扣。 8.目前美國的五之二的就業市場與房地產有關營造業、仲介業 尤甚。市場觀察家所言，未來十年內美國房價若計入通膨 等因素，平均每年約下跌2%，對依賴房價上漲來解決財務 問題的人，衝擊卻不小，這個因投機造成不動產泡沫，不 需央行升息或景氣蕭條這種外部事件來戳破，而是本身結 構性扭曲的問題使其崩盤。 9.國際清算銀行(BIS)最近研究十三個工業 國家的房價，發現房價的高峰期通常比 股市晚兩年左右出現，這或許可解釋全 球出現房市泡沫的多數地區，何以也出 現股市泡沫。 10.這波房地產泡沫幾乎是一個全球化現 象，主要是由國際資金，人力自由流動 以及低利率等全球性因素所匯集而成。 現況對資 源配置的不利影響，美國經濟 容易受到房價下跌的衝擊，而且還要為 此承擔長期成本。使之陷入長期經濟的 衰退。 結論 相對全球房地產市場相繼由熱降溫， 乃至負成長，近三年總漲幅15%的台灣 房地產市場則顯得平穩，根據經建會 調查，台北平均房價是平均每戶年所 得5.5倍，遠低於上海的13倍以及香港 的10倍，證明近幾年間台北房地產漲 幅有限，因此美國房地產泡沫化對台 灣房地產與出口產業直接的衝擊不 大。 反觀，全球金融體系就可能因房價下 跌之影響，在國際金融市場可能產生 骨牌效應，最後將對全球經濟活動帶 來衝擊。