2009年西安莱安逸境商业策略.ppt

不同价位商铺目标客群的确定 价位 客户类型 属地特征 客户细分 100万以下 小型投资客 区域型 金领、企业/政府高管…… 100万~300万 中型投资客 区域型+外向型 私企业主、专业投资客…… 300万~500万 大型投资客 无特定区域概念 银行VIP客户、信用卡金卡客户…… 500万以上 高端投资客 无特定区域概念 煤矿矿主、海外商会…… 目标客群 中小型投资客为主 少量大型投资客 项目目标客户定位——商户 终端消费者界定 固有消费群 1、固有消费群——项目周边常驻人口、商圈周边企业、单位人群 A、需求特征：已养成经常性高频次的购物习惯，有一定的中心购物情结。 B、消费水平：低中高均有，涵盖了全部的消费阶层。 C、本案应进一步引导中高收入与消费阶层。 A、需求特征：给予自身所在地无法满足其对购物需求，目标导向较为明确的购物行为。 B、消费水平：以中高档消费为主。 C、本案应扩大在高新的影响力，成为高新区购物休闲的重要选择。 2、外延性消费群——三公里范围内的小区居住人群 3、远期消费群——项目辐射的整个高新区及南二环沿线 A、需求特征：随机性较强，。 B、消费水平：较强，对品味、档次和特色要求相对较高。 C、本案应强化项目的主题特色和品牌影响力，吸引此两类人群。 远期消费群 外延性消费群 项目目标客户定位——消费者 招商策略 核心招商策略 精准定向招商 以外为先，内外结合 以主引次，主次分明 招商策略 Step1：走出去，引进来。 对象：国内一线品牌商户。 方式：一对一攻关、定向圈层推荐。 媒介：新闻类炒作、小众定向推广。 精准定向招商 Step2：以主带次，以外攘内。 对象：西安本地主流商户、一般性商户。 方式：结合主力店引进、品牌店进驻的炒作、政府资源的整合传播，建立项目价值高度。 媒介：现场包装、公关活动、主流媒介推广。 内外联动招商 实效的沟通方式 招商策略 整体推铺策略 1、优先招商区 处于商业领导者的商铺 本案主要以精品百货、主力店 奢华品牌为主。 2、集中招商区 区位价值相对较好的商铺。 本案主要以一般餐饮、休闲、购物品牌等为主。 3、收尾招商区 即项目内商业价值较一般商铺。 以社区便利店为主。 外围招商 为主 内外结合 招商 本地招商 为主 招商策略 学习动物精神 11、机智应变的猴子：工作的流程有时往往是一成不变的，新人的优势在于不了解既有的做法，而能创造出新的创意与点子。一味 地接受工作的交付， 只能学到工作方法 的皮毛，能思考应 变的人，才会学到 方法的精髓。 学习动物精神 12、善解人意的海豚：常常问自己：我是主管该怎么办才能有助于更好的处理事情的方法。在工作上善解人意， 会减轻主管、共 事者的负担，也 让你更具人缘。 西安 西安商业 项目自身商业定位/商业定位 区域属性界定： 项目地块 1 2 3 区域1：强价值面 交通优越，价值高，结合区域商业业态分布，适合作为外向型的大型品牌餐饮区。 区域2：高价值点 区位优越，交通便捷。华润万家超市入驻带来大量人流，铺面较少，可适合作为外向型品牌服装、鞋类、珠宝首饰等。 区域3：中价值面 交通尚可，价值排序最低。适合作为社区配套商业。 现在售楼部位置，结构较好，可考虑作为健身会所或美容SPA、茶秀等。 项目 车流量 人流量 交通 公园 片区1 ????? ??? ???? ???? 片区2 ???? ?? ????? ???? 片区3 ?? ? ??? ??? 西安 西安商业 项目自身商业定位/商业定位 楼层属性界定：一层 铺位面积：118-218㎡，预留烟道与独立卫生间，适合做为餐饮 铺位面积：130-250，柱距合理剪力墙少。适合作为品牌服装店。且有华润万家的人流带动，经营问题不大 铺位面积：32-142面积较小。结构不理想，内部剪力墙过多，可考虑适合作为社区配套商业。 西安 西安商业 项目自身商业定位/商业定位 楼层属性界定：二层 铺位面积：185-410平米，内部预留独立卫生间与烟道，柱网对于餐饮影响不大，可引进知名连锁餐饮品牌 铺位面积：250-359㎡。内部结构好，多部电梯解决垂直交通。可考虑作为餐饮、咖啡茶艺、SPA等美容机构 铺位面积：175-1098㎡，内部结构尚可，尤其是10202铺面，面积1098平米，柱网规整，预留两部电梯解决垂直交通，很适合作为大型餐饮、娱乐。 西安 西安商业 项目自身商业定位/商业定位 分析结论： 无论从商业所在位置考虑，还是从商业自身结构研判，均能够得到支撑点。总体来说 项目北面靠二环一侧一层、以及二层的多数商铺，适合做餐饮业态。 项目西北侧唐延路与二环交汇处，由于有华润万家的人流带动，且铺面面积适中，