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2009年西安莱安逸境商业策略.ppt
不同价位商铺目标客群的确定 价位 客户类型 属地特征 客户细分 100万以下 小型投资客 区域型 金领、企业/政府高管…… 100万~300万 中型投资客 区域型+外向型 私企业主、专业投资客…… 300万~500万 大型投资客 无特定区域概念 银行VIP客户、信用卡金卡客户…… 500万以上 高端投资客 无特定区域概念 煤矿矿主、海外商会…… 目标客群 中小型投资客为主 少量大型投资客 项目目标客户定位——商户 终端消费者界定 固有消费群 1、固有消费群——项目周边常驻人口、商圈周边企业、单位人群 A、需求特征:已养成经常性高频次的购物习惯,有一定的中心购物情结。 B、消费水平:低中高均有,涵盖了全部的消费阶层。 C、本案应进一步引导中高收入与消费阶层。 A、需求特征:给予自身所在地无法满足其对购物需求,目标导向较为明确的购物行为。 B、消费水平:以中高档消费为主。 C、本案应扩大在高新的影响力,成为高新区购物休闲的重要选择。 2、外延性消费群——三公里范围内的小区居住人群 3、远期消费群——项目辐射的整个高新区及南二环沿线 A、需求特征:随机性较强,。 B、消费水平:较强,对品味、档次和特色要求相对较高。 C、本案应强化项目的主题特色和品牌影响力,吸引此两类人群。 远期消费群 外延性消费群 项目目标客户定位——消费者 招商策略 核心招商策略 精准定向招商 以外为先,内外结合 以主引次,主次分明 招商策略 Step1:走出去,引进来。 对象:国内一线品牌商户。 方式:一对一攻关、定向圈层推荐。 媒介:新闻类炒作、小众定向推广。 精准定向招商 Step2:以主带次,以外攘内。 对象:西安本地主流商户、一般性商户。 方式:结合主力店引进、品牌店进驻的炒作、政府资源的整合传播,建立项目价值高度。 媒介:现场包装、公关活动、主流媒介推广。 内外联动招商 实效的沟通方式 招商策略 整体推铺策略 1、优先招商区 处于商业领导者的商铺 本案主要以精品百货、主力店 奢华品牌为主。 2、集中招商区 区位价值相对较好的商铺。 本案主要以一般餐饮、休闲、购物品牌等为主。 3、收尾招商区 即项目内商业价值较一般商铺。 以社区便利店为主。 外围招商 为主 内外结合 招商 本地招商 为主 招商策略 学习动物精神 11、机智应变的猴子:工作的流程有时往往是一成不变的,新人的优势在于不了解既有的做法,而能创造出新的创意与点子。一味 地接受工作的交付, 只能学到工作方法 的皮毛,能思考应 变的人,才会学到 方法的精髓。 学习动物精神 12、善解人意的海豚:常常问自己:我是主管该怎么办才能有助于更好的处理事情的方法。在工作上善解人意, 会减轻主管、共 事者的负担,也 让你更具人缘。 西安 西安商业 项目自身商业定位/商业定位 区域属性界定: 项目地块 1 2 3 区域1:强价值面 交通优越,价值高,结合区域商业业态分布,适合作为外向型的大型品牌餐饮区。 区域2:高价值点 区位优越,交通便捷。华润万家超市入驻带来大量人流,铺面较少,可适合作为外向型品牌服装、鞋类、珠宝首饰等。 区域3:中价值面 交通尚可,价值排序最低。适合作为社区配套商业。 现在售楼部位置,结构较好,可考虑作为健身会所或美容SPA、茶秀等。 项目 车流量 人流量 交通 公园 片区1 ????? ??? ???? ???? 片区2 ???? ?? ????? ???? 片区3 ?? ? ??? ??? 西安 西安商业 项目自身商业定位/商业定位 楼层属性界定:一层 铺位面积:118-218㎡,预留烟道与独立卫生间,适合做为餐饮 铺位面积:130-250,柱距合理剪力墙少。适合作为品牌服装店。且有华润万家的人流带动,经营问题不大 铺位面积:32-142面积较小。结构不理想,内部剪力墙过多,可考虑适合作为社区配套商业。 西安 西安商业 项目自身商业定位/商业定位 楼层属性界定:二层 铺位面积:185-410平米,内部预留独立卫生间与烟道,柱网对于餐饮影响不大,可引进知名连锁餐饮品牌 铺位面积:250-359㎡。内部结构好,多部电梯解决垂直交通。可考虑作为餐饮、咖啡茶艺、SPA等美容机构 铺位面积:175-1098㎡,内部结构尚可,尤其是10202铺面,面积1098平米,柱网规整,预留两部电梯解决垂直交通,很适合作为大型餐饮、娱乐。 西安 西安商业 项目自身商业定位/商业定位 分析结论: 无论从商业所在位置考虑,还是从商业自身结构研判,均能够得到支撑点。总体来说 项目北面靠二环一侧一层、以及二层的多数商铺,适合做餐饮业态。 项目西北侧唐延路与二环交汇处,由于有华润万家的人流带动,且铺面面积适中,
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