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当前我国房地产价格调控难的原因及对策分析 　　摘要：在经济发展与价格调控之间，政府面临着艰难的选择，这一现象也向我们展示了房地产价格与国民经济发展之前的微妙关系。本文的主要内容，就是对当前我国房地产价格调控难的影响因素、原因进行解析，试图探究这些因素背后的联系，并提出相应的措施、建议，缓解当前我国房产价格攀升的趋势。 　　关键词：房地产；价格；调控；对策 　　一、我国房地产价格调控的背景分析 　　从2003年起，我国的房地产价格就开始持续走高，相应的调控措施每年也在不断的推出。这些调控政策在一定环境、一定的时间限度内也发挥了一些作用，但是纵观这十年房地产的发展，价格始终处于不断上升的趋势之中。房地产价格调控，并不仅仅关系到价格问题，其背后的复杂性、利益关联性导致当前国家在房产价格调控工作上始终处于被动局面。比较明显的就是，2005年至2008年，房地产价格进入了一个空前攀升的阶段，国家在这一时期为了社会的均衡发展采取了一些金融政策来对房价进行调控，在2008年底，房产价格上升的趋势被钳制，但是与此同时导致了国民经济增长速度的降低，出现了大幅度的下滑。房产价格虽然得到了控制，但是国内市场出现通货紧缩的状况。到2012年，国家对房产调控表明了决心与态度，但是从2013年房市反弹的现状来看，房价继续上涨是不争的事实。这也告诫我们，对房地产价格的研究，不能仅仅从物价水平的角度来进行分析，而是要理清这背后的各种经济联系和利益关系，这种复杂的现实背景，也是我国房产价格屡控屡涨的原因所在。 　　二、影响我国房地产价格的因素分析 　　房地产本身就是一个牵涉到多方利益主体的行业，利益的复杂性，导致任何一个利益相关方都可能对市场价格产生影响。这些影响因素之间通常也并不是孤立存在，相互作用、相互影响，共同作用于房产市场价格。主要影响因素有以下几个： 　　1.宏观环境影响 　　我们这里所说的宏观环境，包括供需、利率等细节问题。住房是整个社会的刚性需求，无论价格如何上涨，需要住房的人数并不会改变。这种稳定的市场需求，也是导致房价居高不下的因素。除此以外，银行利率的变化，对房价影响重大。近年来，国家对房价的调控，一个重要手段就是加息。银行利率的上涨，影响的不是哪一方的利益，是整个社会公众的利益，并且这种利益影响难以完全界定正确与否。银行利率上升，间接增加了开发商的投资成本，投资成本增加，必然会反应在房价上涨上。但是银行提升利率，也会有效的遏制投资过热，降低投资商对房产开发的热情。但是从这些年银行利率调整来看，究竟是对房价上涨起到遏制还是推动作用，还很难讲。但是，这些客观因素的存在，的确会对房产价格产生重要影响。 　　2.成本影响因素 　　从价值规律的角度来讲，价值影响价格。从房产开发的角度看，价值与成本紧密相关，成本增加，必然导致房价上涨。一个房产项目从设立到完工，需要经过多个步骤，项目前期需要解决的就是土地资源的开发利用问题，这是房产开发必须存在的客观基础。对于土地使用，我国采用的是有偿使用的制度，土地可以依法转让，但是必须支付相应的转让费用，也就是土地出让金。商业用地，基本形态就是土地转让，划拨用地的比例越来越小。在这个过程中，如果土地出让金增加，那么相应的商品房成本也要增加。随着城市用地的日趋减少，土地出让金也在增加，这也对当前房产市场的价格产生了重要影响。 　　三、我国房地产价格调控难的原因分析 　　上文我们分析了影响房产价格的一些客观因素，但是当前我国房地产价格难以调控现象的产生，并不仅仅是由这些因素造成的。在调控过程中，涉及到的国家利益、企业利益、个人利益之间的取舍问题，所以调控往往是为了利益均衡。但是在开放的市场经济环境下，这种利益均衡并不是固定的，所以调控政策也并不能长期稳定有效，这就导致了房价的调控难。具体来说，有以下几方面的原因： 　　1.房地产本身就是一种属性特殊的商品 　　房产不像我们日常生活中的普通消费品，仅仅具有使用价值和消费功能，在当前的社会环境下，房产还具备相应的投资功能。房屋不仅可以供人们居住，而且在这个居住过程中随着土地价格、城市级差等因素的影响，在满足其使用价值的前提下，价值也在不断提升。所以，当前的购房市场，并不仅仅是没有住房的人想购买住房，一些已经有住房甚至多套住房的消费者从投资的角度也愿意购买房产，这就使原本已经存在的刚性需求更加白热化发展，需求过度，使国家仅仅从首套房购买者的角度来调控房价很难全面的发挥调控作用。商品房自身所具备的双重性质，是导致政府调控难的一个重要原因。 　　2.大幅调控房价不现实，而且具有风险 　　从经济发展的角度看，我国在2012年虽然已经实现国内生产总值大的突破，位居世界第二。但是这种繁荣经济的背后，不可避免的包含房产泡沫经济的因素。从上世纪90年代开始