商业街专题研究..pptVIP

制定 销售策略 租金评估 操作环节 返租销售模式下，开发商需预先对项目的租金水平实施评估，结合评估结果制定返租比例与年限； 销售完成后，开发商需进一步论证落实项目定位和业态组合，返租期内负责项目招商和运营管理； 返租期内项目的经营收益作为开发商的经营利润，抵充销售中支付给小业主的返点； 通常返租期内的经营收益与销售返点额度都会有较大差距，开发商一般都会通过提高销售价格的方式抵充部分返点。较高的返租回报为高售价提供了支撑； 返租通常有两种操作模式，一是租期内按规定时间、方式、回报率等返换业主，二是开发商于业主购买物业时给予一次性优惠方式返还租金。 实施销售 招商运营 模式三——带租约销售 特点描述： 具体形式是先将商铺出租，在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”， 此后，再将商铺卖给投资型的客户，同时在销售合同里明确“此房已由开发商代租，并明确租期、租金、租户等”。租方、买方无需接洽，均由开发商代为全程操作。 优势分析： 商业规划与招商运营在租期内宜于统一，先租后售利于销售； 对开发商来讲，可以回笼部分资金；特别是中小开发商长期部分地抵消流动资金不足的缺点。对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位； 对业主来讲，商户的租金真实反映了商铺销售水平，水份较少，是一个相对安全的投资渠道； 对商家来说，租金和营业额挂钩，风险就会变得很小。准确地说，带租约出售是把业主、商家和开发商