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关于房地产开发商利率风险的思考 随着房地产市场的日渐成熟和银行利率的连续下调，房地产开发商的开发成本之一——利息对其总收益的影响越来越大。有关资料表明一些大型商业房地产开发项目的财务成本已达到了建筑安装成本的 40％一50％。为了提高开发商投资决策的科学化、民主化，减少和避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益，本文对影响房地产投资效益的利率风险作一初步分析，以期抛砖引玉，与各位同行学习交流。 一、风险和利率风险概述。 1、风险的定义和特点。风险有许多种定义，从房地产投资的角度来说，可以定义为投资的实际收益与期望的或要求的收益偏差。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益的可能性大小。因此，风险是预期未来收益和某一特定结果相互作用形成的。风险具有以下几个方面的特点：（l）风险的可预见性的可测算性。人们通过细心观察、深入分析研究、科学地推侧，寻根溯源，一般可以预测风险发生的可能性、发生的概率及其严重程序。（2）风险的普及性。（3）风险概率具有互斥性。投资一个项目，至少有两种可能的结果：盈利或亏本。盈利的可能性加大，亏本的可能性就减少，两种可能性不可能同时加大或同时减小。（4）风险的可转移性。（5）风险的可分割性。风险由各种因素构成。若干风险因素集中在一起，风险的因素将会很大；如果将这些因素分散间