前期物业服务实战培训..ppt

* * * * * * 五个阶段及其重点的回顾——过渡到装返修管理 非住宅物业：商业街管理 商业街管理 灯箱 排污排油 餐饮独立设置 管径大小及 管网设置 配套 商户需求 商业导示系统 化粪池、隔油池 业态控制 招商口径 非住宅物业：商业街管理 原设计 非住宅物业：商业街管理 业主拆除原设计后改造 非住宅物业：商业街管理 物业呼吁后增补商业导示系统 非住宅物业：学校幼儿园 学校幼儿园 上学放学高峰 校内物业管理？ 周边交通安全 安全性导向 产权 第一阶段 第五阶段 规划 设计阶段 营销 策划 阶段 施工 建设 阶段 服务中心 成 立至 交付 交付 半年 内 装修返修管理 * * * 这里所指得前期物业服务，是指从项目拿地至交付使用之日起。 * * 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入 。从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 * * 安全模式——放爬刺、放爬网，设计时予以统筹考虑。 还需要考虑社区公共活动场所的合理性、公用洗手间、社区配套用房如居委会、业委会、活动中心等 * 重点讲述规划设计阶段的介入重点，为后期管理创造条件和方便。在成本、设计和管理之间取得优化。 闭路监控镜头设置要考虑防范重点和隐患区域 提问：门的形式——电动门、磁力门的布置要点 * 设备监控系统属设备管理，不计入安防系统范围 关注夜间红外功能 * 设备监控系统属设备管理，不计入安防系统范围 关注夜间红外功能 * 其他焦点中，商业要关注排污管径及独立设置、排烟、化粪池、灯箱设置需求、独立商业导向和识别系统等，否则很容易出问题。 水景：考虑维护成本，以生态为宜。净水方式需要很大的水处理成本。 本节结束前，可由各地同事介绍他们在前期规划阶段的好的办法和经验教训，共享经验，15分钟 最后用2分钟小结本节课，归纳重点。 * 此阶段，项目经理人选最好已经确定并介入前期建设。 此阶段开荒工作量很大，必须无条件配合完成，并动员公司力量参与，开荒工作的细致、组织、提前。 其中物业管理模式策划作为销售包装内容 完成与地产前期物业管理协议得签订。确定管理服务内容和管理费标准 * 无人化管理模式——智能化系统提供了先决条件，物管的温馨、及时和免干扰需求 “邻里守望”模式——大盘小组团的格局，希望加强邻里之间的和睦、互相关切、弘扬中华民族的传统。 通过对新接物业管理项目的深入了解和调研分析，以及对目标客户群的需求调研分析，获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考，最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应密切结合项目管理特色，可以管理服务概念为主提出，如万科物业推出的“共管模式”、“酒店式管理模式”、“无人化管理模式”、 “个性化管理服务模式”、“同心圆计划管理模式”、“区域客户助理”管理模式等。 模式大致适用物业“共管模式”两个以上（含两个）业主的物业“酒店式”管理模式中高档高层物业，白领消费群体“无人化管理”模式智能化成熟的中高档物业“个性化管理服务”模式高档物业，富裕消费群体“同心圆计划”管理模式多层、大型社区“区域客户助理”管理模式多层、大型社区 * * * 向业主将有偿清洁玻璃服务承诺为无偿 * 车位数写错，引致地产违约诉讼 将滞纳金计取标准由千分之三误写为万分之三，致物业管理费难以及时征收 * 此阶段，项目经理人选最好已经确定并介入前期建设。 此阶段开荒工作量很大，必须无条件配合完成，并动员公司力量参与，开荒工作的细致、组织、提前。 其中物业管理模式策划作为销售包装内容 完成与地产前期物业管理协议得签订。确定管理服务内容和管理费标准 * 要点：重要问题高层参加；充分利用月度项目经理会，则时召开专题会；确定完成时间和责任部门 * 左上角为一间空房子。 预计到访车辆近1000俩 * “由于废弃水箱与供水水箱连通阀打开时，导致水箱水位超高溢出.....”，废弃水箱怎么会和供水水箱连通，阀门怎么会打开？即时废弃水箱没有水位报警装置，在水泵房的排污积水池也应该有水位报警，否则一旦排污泵坏了，设备房不就被淹？如果排污泵积水池有报警，为什么没有人接到报警及时处理？现在不是淹了水泵房的问题，水泵房