以住房公积金为试点推进以房养老.docVIP

以住房公积金为试点推进以房养老 　　以房养老在国外广泛存在，对增加老年人养老收入，提高老年人生活质量起到了重要作用。我国不少城市也开展了相关试点工作，但进展不快，主要原因有政策障碍、传统观念影响以及可操作性不强等。随着我国人口老龄化进程加快，养老问题的妥善解决迫在眉睫。目前，很多城市包括常州市都是通过不断推进社保扩面的方式予以解决。随着社保扩面的逐步饱和，未来资金缺口的隐患将会越来越大，急需好的思路和好的形式发展养老事业。 　　以房养老作为目前我国养老保险政策的一种补充方式，其试点意义已为国家所认可并积极提倡，在此，笔者赞成上海市曾经开展过的一种新的试点模式，即以住房公积金为试点推进以房养老工作。 　　一、以住房公积金为试点推进以房养老工作的现实条件 　　在以房养老工作的开展上，参考国内国外做法，其实施机构有非官方和官方两种。国内目前试点的很多城市均以银行、保险公司等非官方机构为主，这些机构由于以营利性为目的，其实施“以房养老”的目的更多的是当做一种理财产品来运营，相对于普通百姓而言其保障性较低而进入门槛较高，吸引力相对不足，因此出现了叫好不叫座的情况，导致以房养老的试点工作往往很难深入推进下去。相比而言，住房公积金管理中心具有银行、保险公司所不具备的优势。 　　（一）住房公积金管理机构属行政序列，具有较强的公信力和执行力 　　住房公积金的管理机构是住房公积金管理中心，按国务院《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定，是直属于城市人民政府的独立的事业单位，部分城市甚至已经转化为实施参公管理的行政单位，其包括领导职务任免、财务收支等均由当地政府负责，因此，由其代表政府主持开展以房养老工作，将具有较强的公信力；此外，作为住房公积金管理中心的上级决策机构——住房公积金管理委员会，其主任一般均由分管副市长担任，副主任及成员由财政、房管、审计、工会、社保等相关部门构成，对于贯彻当地政府意见，协调住房公积金开展以房养老等工作，将会起到一个很好的平台服务作用，具有较强的执行力。 　　（二）住房公积金不以营利为目的，具有较强的保障性和社会服务性 　　《条例》明确规定住房公积金管理中心不以营利为目的，《条例》的释义以及许多城市的操作细则进一步明确了住房公积金为具有强制性、互助性的长期住房保障基金。从实际运作情况来看，住房公积金的政策性低息贷款、增值收益用于廉租房建设以及允许生活贫困、大病救急职工提取、退休养老提取等均体现了住房公积金政策的保障性和社会服务性。目前很多城市均明确了住房公积金的政策性住房保障性质，开设了遍布全市的自已独立经营的住房公积金服务网点，建设部还建成了全国性的“12329”住房公积金服务热线，以上种种均为开展以房养老工作打下了坚实的基础。 　　（三）住房公积金介于金融行业和房地产之间，具有较强的可操作性 　　住房公积金的特殊定位使其具有住房金融和住房保障两种功能，其运作特点类似于银行等金融行业，存贷利率由央行决定；其服务对象为家庭住房，具有保障特性。相较于银行开展以房养老而言，住房公积金更具有可操作性。银行的以房养老更多的是一种长期化的理财产品，为保障其投资收益，会严格限定以房养老期限，比如约定以房养老10年，那么10年后呢，事实上职工选择以房养老是越到生命的末期越希望得到资助，而银行开展的理财产品则是根据抵押物价值决定的，越到末期越不愿意承担。从职工的角度看，职工参与以房养老，其目的就是要作为养老保险的补充，在养老保险之外有一种更加安全放心的养老保障方式；如果只是理财产品，在目前房价预期上涨比较强烈的情况下，职工可能认为拥有房产比其他理财投资更为划算，这是银行等非官方机构叫好不叫座的原因，住房公积金管理中心作为官方机构，其提供的以房养老与银行有本质区别，是以人为本贯穿始终的。 　　二、当前如何以住房公积金为试点开展以房养老工作 　　围绕住房公积金的保障性和社会服务性特点，参考国内外诸多成熟做法，笔者设计了一种A+B=0的以房养老模式，即老人A付出一套房的房屋身后使用权，每月获得n元的养老补充资金，同时仍保留房屋的居住权；公益性机构B （公积金中心）：每月支出n元，获得房屋身后使用权，因此就有公式A+B=0。具体操作办法就是老人A将自己的房子抵押给公益性机构B，由公益性机构B预估抵押人即借款人寿命（或直接把每个人寿命最大限度定为100岁），再根据预估寿命、房产价值确定一个每月最大借款额，由老人A在这个最大借款额度内确定每月借款。待老人A过世后，将该房屋交由公益性机构B拍卖，公益性机构B在扣除付出本金及利息后，多余额度退还其继承人，少了则由保障型基金补充（一般超过100岁的老人不多，本就应该享受民政补贴）；如不愿交公益性机构B拍卖，也可由其亲人还款以消除抵押。 　　按照权责对等和前后一贯性原则，