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影响商品房价因素分析 　　【摘要】本文针对全国各个省市商品房价快速增长的现象，从房屋竣工面积、居民消费水平、房屋施工面积、房地产开发投资四个方面因素入手，依据收集到的数据利用计量经济学eviews软件进行回归分析，并进行检验和修正，最后对商品房的房价问题提出合理的建议 　　【关键词】房价 eviews； 建议 　　1引言 　　1.1 研究背景 　　自从1998年以来实行住房商品化后，房价不断攀升，解决房价问题成为民生的重点问题，房地产即是国民经济的支柱产业，也与人民的生活息息相关，因此对房价的影响因素分析是非常重要的。 　　2模型的设定 　　2.1 模型变量的选取与收集 　　在需求因素方面引入居民消费水平；在供给因素方面引入商品房竣工面积以及商品房施工面积；在宏观因素方面引入房地产开发投资四方面的因素进行回归分析。数据来自国家数据库，通过数据进行以下模型的回归与分析。 　　2.2模型的建立 　　选择以商品房的平均售价（y）为被解释变量，房屋竣工面积（x1）、居民消费水平（x2）、商品房施工面积（x3）、房地产开发投资（x4）为解释变量进行回归。建议线性回归模型Yi= ?0+?1X1+?2X2+?3X3+?4X4+ui 　　利用eviews进行回归得到结果为 　　Y = 2464.095 - 0.875*X1 + 0.28*X2 ? 　　（3.50） （-2.07） （4.80） 　　0.12*X3 + 0.39*X4 =0.88 DW=1.92 　　（-1.38） （3.78） 　　2.3 模型的检验与修订 　　2.3.1经济意义检验 　　由回归结果可知，商品房售价与居民消费水平以及房地产开发投资正相关，与商品房施工面积与商品房竣工面积负相关符合经济意义。 　　2.3.2 统计检验 　　R?=0.8966 F=56.34 由此可知解释变量对被解释变量有89.66%的解释能力，该模型通过了拟合优度检验，F0.05（4，26）=2.74，即F F0.05（4，26）即方程的总体线性关系显著，，t0.025（26）=2.056，由此可知X3并不能通过t检验，其t值偏低即可能存在多重共线性。 　　2.3.3 计量检验与修正 　　2.3.3.1多重共线性检验与修正 　　由以上经济意义检验与统计检验可知模型可能存在多重共线性，先进行多重共线性的检验与修订。从简单相关系数检验，可以看出存在多重共线性下面用逐步回归的方法进行检验与修正： 　　2.3.3.1.1 分别对X1 X2 X3 X4 进行回归 　　Y = 5749.74 - 0.06*X1 =-0.03 DW=1.26 　　（5.41） （-0.16） 　　Y = -177.30 + 0.457*X2 =0.78 DW=1.45 　　（-0.29） （10.39） 　　Y = 5124.14 + 0.03*X3 =-0.02 DW=1.34 　　（4.77） （0.54） 　　Y = 3497.88 + 0.23*X4 =0.23 DW=1.65 　　（4.14） （3.15） 　　选择第二个式子为初始的回归模型，再步逐回归比较到的表一 　　C X1 X2 X3 X4 DW 　　Y=F（X1，X2） 557.00 -0.42 0.47 1.62 0.82 　　0.89 -2.67 11.73 　　Y=F（X1，X2， 　　X4） 2091.80 -1.32 0.31 0.29 1.86 0.88 　　3.17 -4.83 5.61 3.75 　　注：表一为逐步回归结构 　　由表四可以得到Y=F（X1，X2，X4），t检验显著，被解释变量88%由解释变量解释，故Y=F（X1，X2，X4）为多重共线性修订结果： 　　Y = 2091.80 - 1.32*X1 + 0.31*X2 + 　　（3.17）（-4.83）（5.61） 　　0.292802315853*X4 =0.88 DW=1.86 　　（3.75） 　　2.3.3.2 异方差的检验与修正 　　异方差性表现在相对于不同的解释变量的观测值，随机干扰项有不同的方差。 　　然后做如下辅助回归 　　e?=?0+?1X1+?2X2+?3X4+?4X1?+?5X2?+?6X4?+ 做回归分析得到表二： 　　C X1 X2 X4 X1*X1 X2*X2 X4*X4 R? 　　T 0.58 0.06 0.67 0.18 0.15 0.56 0.29 0.18 　　注：表二为white检验结果 　　已知该辅助回归得到的结果R?及样本容量n的乘积符合χ2 分布，即NR?-χ2（h） 由图二 得到的回归结果NR?=5.2712.59（查表得到的值）