上海金桥大厦8套房产投资价值分析-北京产权交易所.pdfVIP

上海金桥大厦 上海金桥大厦 8 套房产投资价值分析 8 套房产投资价值分析 北京九汇华纳产权经纪有限公司 北京九汇华纳产权经纪有限公司 地址：北京市朝阳区朝外大街22 号泛利大厦305 地址：北京市朝阳区朝外大街22 号泛利大厦305 联系人： 徐先生 联系人： 徐先生 1 / 11 目 录 1． 上海地理环境、经济环境分析 3 2． 上海写字楼市场宏观分析 3 3． 金桥大厦出让物业价值分析 7 3．1 项目简介7 3．2 上海浦东新区写字楼宏观市场分析8 3．4 配套设施 10 4 ． 总 结 11 2 / 11 1．上海地理环境、经济环境分析 上海是全国的经济中心，具备了汇聚国内商贸并辐射全国乃至海外的作用。 国内主要城市横向比较，上海在GDP 排名、国内生产总值、固定资产投资总额、 社会消费品零售总额、外贸出口总额等方面处于领先地位，为上海经济的蓬勃发 展积蓄了深厚的经济实力。 上海作为历来的内外经济接轨的重要枢纽，其周边是一个非常巨大的流域经 济，它不仅是太湖流域经济，而且是长江流域经济。现代交通的发展，使它既可 以辐射到周边的苏州、无锡、常州等长三角地区，也可以一直延伸到中西部的武 汉和重庆等地区，把大半个中国带动起来。 图表 1 上海经济贸易联系图 2 ． 上海写字楼市场宏观分析 根据上海搜房网数据监控中心的统计数据，2010 年4 月至2011 年3 月一年 3 / 11 时间内，上海写字楼共计成交13902 套、1600878 平方米，其中单月成交最高值 出现在去年12 月份，当月成交 1854 套、287096 平方米；排名第二的是今年 3 月份，当月成交1534 套、180005 平方米。 图表 2 上海商业用房供求走势 从每月成交走势来看，上海写字楼成交受3 轮楼市调控政策和五一、国庆以 及春节假期影响，成交量呈现波动，但由于整个楼市调控政策主要针对住宅市场， 上海写字楼成交在每次短暂下跌后成交均呈现稳步上升态势，其中，成交回升最 快的是2011 年3 月，成交较2 月大幅增长，成交套数环比大涨102.91 个百分点、 成交面积环比大涨167.20 个百分点。 图表 3 上海商业用房供求关系对比图 4 / 11 5 / 11 上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示： 一方面，商业地产由于不是本次楼市调控的主要对象，并且金融危机给全球 经济带来的影响逐渐减弱，很多公司暂停两年多的写字楼扩张计划再度重启； 另一方面，商业地产“不限购、不限贷、不限户籍”，受到投资者和过渡住 房用户的青睐，尤其是好地段的商铺和商住两用的酒店式公寓和SOHO 办公楼； 第三，随着上海经济的持续发展，越来越多人来到上海，并且越来越多的人 开始创业，这拉动了小户型办公楼的需求，因此新政以来，投资自用两相宜的小 户型办公楼，尤其是发展潜力大的好地段写字楼收到青睐，成交活跃。 图表 4 上海商业用房成交价格走势图 值得关注的是，区域内的轨道交通 6 号线目前已通车，目前已经实现了与 轨道交通2 号、4 号、9 号线同时实现换乘。据悉，6 号线做为一条贯穿浦东地 区南北的交通大动脉，并将金桥与浦东最繁荣的地区连接在一起。因此，金桥 在浦东整个CBD 中的区位优势将更加突出和明显，发展的前景和空间被人看好。 自建立以来，金桥出口加工区高速发展。贸易量的增加