长沙世界之窗项目市场定位报告.pptVIP

（三）项目目标客户定位 在仍然必须以高校老师、企业白领、个体户等为主力客户，与其他项目基本一致的前提下，采取可以进一步细分市场的AIO定位系统，实现最终目标客户的差异。 AIO定位系统 ——从客户的生活意识形态、价值取向角度进行市场细分 （三）项目目标客户定位 1.相对保守、沉稳、内敛、平和，对现代潮流敏感度较低 2.追求精神诉求，同时重视物质保障 3.认同“空间尺度决定居住生活标准”观点 （三）项目目标客户定位 目标客户背景特征： 1.周边高校中的中年以上（30-45岁）教师群体 2.附近企业中的中高层管理阶层及中年以上专业技术人员 3.较为富裕的经商人士及本地传统居民 （四）项目物业定位 光谷中心·超低建筑密度·纯美大社区 内 涵： 光谷中心 ——交通便利的中心、生活便利的中心、配套服务的中心； 超低建筑密度 ——社区建筑密度、住宅空间尺度、决定生活品质高度 纯美 ——纯洁平和的人际关系、优美的园林环境、稳重的建筑风格 （五）项目形象定位 品味城市中的庭院生活格调 （六）项目广告推广语 阳光有多好，你就有多好！ （七）项目核心卖点 光谷中心22万平方米超大社区； 平均22米以上超大多层楼间距（实际容积率1.5以下）； 独家占地2.7万平方米超大规模光谷实验小学； 国际著名奥雅（香港）园境师事务所园林设计； 国内著名德思勤房地产顾问公司专业策划、营销； 精美入户花园洋房； 独家超大泳池； 冬季集中式分户计量供暖； 车位充足，满足未来发展需要（1：0.5）； 超美观市政绿化，尽收私家眼底； 独有10000平方米生活配套设施； 7000平方米人防工程 一、光谷片区市场分析 1.当前供应总量 项 目 占地面积（亩） 建筑面积（万平方米） 销售周期（年） 学府佳园（三期） 197 18 3 金梭花园 60 7 1.5 华乐花园 50 8.8 1 虹景豪庭 10 4.8 0.5 当代光谷智慧城 135 13 1 华城新都 108 15 1 当代曙光家园 200 20(约） -- 山水华庭 35 3.9 0.5 东林外庐 200 12 1 明珠花园 30 3.8 0.5 尚文创业城 -- 7.4 -- 文豪苑 -- 2.64 0.5 名都花园 1000 68 -- 注：由于汤逊湖片区楼盘产品类型以及客户定位与本片区差异较大，竞争性较低，故未列示，不做重点考虑。 1.当前供应总量 片区楼盘目前供应总量为184万平方米。按调查获得的每一楼盘开发量结果进行统计，则目前现有楼盘年供应总量约为80-85万平方米； 开发区管委会明确表示 “在2003-2004年间继续贯彻加大、加快拆迁及土地出让的速度”方针； 2.主要卖点 结论： （1）主打光谷概念十之七八，流于形式，内涵贫乏； （2）大部分开发商做到产品户型方正实用已是心满意足，全新创新大卖点完全没有； （3）个别楼盘（名都花园）园林景观虽然设计并非上佳，但已经成为促进实际销售的核心卖点； （4）个别楼盘（智慧城）退让式开发次序安排值得借鉴； 3.产品类型及构成比例 （1）目前本片区楼盘供给的产品类型完全是以三房两厅两卫为主，面积主要集中在120-130平方米之间，所占比例基本达到40-50%以上，个别楼盘（如当代曙光花园 、虹景豪庭）比例甚至达到70-90%； （2）多数楼盘两房两厅面积主要集中在90-100平方米之间，比例相对较低，基本在15%以下（光谷智慧城项目比例相对较高，达到20-30%）； （3）四房两厅面积主要集中在140-160平方米之间，多数楼盘比例基本在5-10%； （4）其他户型（一房两厅、大户型跃式、复式）比例很低。 4.价格及销售状况 销售状况： （1）三房两厅两卫虽然比例较高，是本片区供给的第一户型，但除个别产品户型较差而导致难以销售外，销售效果普遍良好。 （2）两房两厅一卫虽然面积略偏大（基本在90-100平方米），但强销势头明显，说明本片区市场对此需求较大。 （3）四房以上户型由于总价较高，而销售状况普遍一般，个别甚至较差。 （4）在功能满足需求的前提下，同样户型，面积相对越小的，销售效果越佳。 5.畅滞销原因分析 结论： （1）户型合理、面积相对市场平均水平适度趋小，从而控制总价是各种户型畅销的共性特征； （2）市场需求主力户型三房及两房由于供需矛盾平衡结果偏向需求方一侧，故依赖大环境因素而取得较好销售； （3）滞销的原因则正是上述畅销原因的反面。 （二）我们的竞争对手——大盘决战 规模 210亩、建筑面积21万m2、容积率1.6 主力户型面积 三房及四房，面积在110-150 m2之间 均价 多层均价1900-2000，小