购小产权房无效，损失谁赔偿？.docVIP

购小产权房无效，损失谁赔偿？ 　　1 　　1999年秋季，一心向往农村田园生活的齐老伯退休不久，经朋友介绍，与郊外独山子村村民张某达成房屋买卖协议。双方约定：张某将自家三间平房及前后院以98000元出售给齐老伯，齐老伯交付定金5000元。待齐老伯交纳购房款3万元后的10日内，张某交房屋钥匙。余款3个月内交齐后，张某协助齐老伯办理过户手续。签约的当日，齐老伯交纳定金5000元，一周后交纳房款3万元后，张某将收拾干净的房屋及钥匙交给齐老伯，齐老伯简单装修后搬家入住。两个月后，齐老伯向张某交纳了购房余款。然而，令人未想到的是，在办理房屋产权过户更名手续时，虽然村委会出具了相关证明，可县房屋产权管理部门依据相关法律规定，以齐老伯并非是张某同一村民组织成员为由，拒绝为其办理过户手续。 　　过户不成，张某安慰齐老伯与老伴说，咱们双方有房屋买卖合同协议，过户不成也没什么大不了的，将来政策允许了，或通过疏通关系有门儿了，随时都可以再办理。 　　此后，齐老伯与老伴在自家前后院内种植了蔬菜、果树，通过劳动既锻炼了身体，又收获了丰硕的果实，老两口过得有滋有味。更让他们高兴的是，伴随城市外扩发展，郊外的土地与房屋价格飞快上涨，到了2012年初，齐老伯这三间平房已涨到约50万元了。 　　然而，就在二位老人沉浸在幸福的田园生活中时，看着翻了好几倍的房价，张某开始闹心起来，他越来越后悔当初不该轻意卖掉房子，便找到齐老伯提出房子至今未过户，以后怕是也永远过不了户了。“政府不给过户的主要原因在于你们是城市户口，无权购买我们农民宅基地房屋，可见咱们当初的买卖房屋行为是违法的。既然房子还是我的名字，现在我不打算卖了。这房子你们无偿使用了十几年，也不吃亏。”齐老伯当然不能同意，当即予以拒绝。 　　2 　　2012年3月中旬，张某以双方房屋买卖违法为由，向法院起诉，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并将该房屋返还原告人。 　　法庭审理时查明，齐老伯老两口系城市居民户口，张某系农村户口，该诉争房屋是在张某自家宅基地上建造的房屋。 　　为了打赢这场官司，齐老伯通过城里亲友，特意请来某法院退休干部韩某为代理人。 　　法庭开庭审理过程中，张某方诉称，原告当初所卖房屋是在自家宅基地上建造的，而宅基地系政府无偿优惠农村村民一家一户只能拥有的唯一一份宅基地。国土资源部（2004年）《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条（十三）规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》也规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有占有和使用的权利，没有擅自处分的权利。正是因此，争议房屋一直未能办理过户手续，双方所签订的房屋买卖合同因违反法律、法规强制性规定而无效，被告基于无效合同取得的房屋应依法返还给原告。 　　齐老伯的代理人辩称，国务院办公厅、国土资源部所发的“通知”与“意见”是明确规定了“农村的住宅不得向城市居民出售”，但不能以此得出本案当事人双方的房屋买卖合同无效的结论。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第四条明确指出：合同法实施后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而国务院办公厅、国土资源部的文件属行政规章，不能据此认定房屋买卖合同无效。根据上述法律的理解，城市居民购买农村房屋的合同应当是有效的，交易行为也不违法。因此，原告提出的无效诉请没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。 　　3 　　在相互辩论中，对被告齐老伯一方的辩解，原告代理人提出答辩理由：2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。就政策而言，城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。目前国家的政策是明确严禁城镇居民购买农民的宅基地房屋。我国《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”可见，买卖农村居民在宅基地上所建房屋不仅违反了相关法规与规章，更违反了党和国家的政策，应当认定为无效行为。 　　对此种说法，原告齐老伯代理人再次答辩称，看一份合同内容是否合同有效，在合同领域内，应首选适用合同法的规定。因为法律适用原则是：特别法优于普通法，新法优于旧法。而对于《民法通则》这一普通法来说，《合同法》是特别法，且在法律生效时间上看，《合同法》在后，同样优于《民法通则》。本案应以《合同法》为依据予以认定