2014年新推個案市場回顧-國泰建設.pdfVIP

國泰建設公司 / 政治大學台灣房地產研究中心 1 2014 年新推個案市場回顧 國泰建設公司開發部、政治大學台灣房地產研究中心 從 2014 年國泰房地產指數趨勢觀察，全國新推個案市場全年四季呈現價漲量縮的高 檔狹幅盤整狀況。 就各都會區狀況而論，台北市持續處於震盪量 縮格局，基於台北市為首善區的基本 盤支撐，雖然部分資金轉往其他縣市，銷售率逐季快速下滑，價格仍維持在高檔整理， 買氣的滑落是否影響後市價格表現有待觀察。 上年度新北市市場明顯從熱絡轉為盤整， 於2014 年全年度銷售率進一步滑落谷底，連帶價格維持在整理的格局。過去前兩年新北 市已經累積超過六千億元的推案量，今年在疲弱的銷售情況下，仍然繼續放出四千多億 的推案量，市場買氣無法負荷的情況相當明顯 。桃竹地區市場與相鄰的新北市同步，雖 然推案量相較去年減少三成，但是銷售率一樣軟落，整體呈現量縮的弱勢盤整結構，後 續市場壓力越來越高。台中市在連續兩年復甦結構後，價格面本年度持續走強，在推案 過多的情況下，壓縮了銷售率的表現，使得成交量小幅下滑，要維持榮景還需要更高的 銷售率支持。台南市在房價所得比偏低與在央行信用管制區外的雙重優勢，延續去年價 量齊升的繁榮格局，表現為各區之冠。在銷售 率部分亦有長足成長，化解存貨過多的疑 慮，惟在市場表現過佳情況下，還是擔心建商過度推案，造成市場胃納無法容受的情況。 高雄市新推住宅市場去年成交量快速擴張，整體結構出現價漲量升的格局，銷售率小幅 下滑但無礙市場表現，後市趨勢與台南一樣，較其他區域為佳。 展望 2015 年市場趨勢，在國內政局受執政黨地方選舉大敗的影響、總體經濟部分則 有升息陰影、台幣貶值與稅改方案的壓力。雖然有這些利空因素，但預期整體國民所得 有較佳表現，資金部分則有歐洲與日本可能跟進量化寬鬆。若無其他重大衝擊，市場價 量短期趨勢比較從價量持續微跌格局出發，但整體政經環境所充斥動盪不安的氣氛，仍 可能衝擊市況，程度視政策發酵程度而定。 一、2014 年各地區市場發展狀況 （一）全國：景氣持續高檔盤整，各季交易量波動幅度大 從 2014 年國泰房地產指數趨勢觀察，全國新推個案市場全年四季呈現高檔狹 幅盤整狀況，全年呈現價漲量縮的高檔盤整格局。第一季在美國 QE 陰影下退場、 民生物價攀升與經濟表現持續不佳的情況下， 需要政府有所表現，然而政府部分 卻陷入馬王鬥爭，實價登錄覆議案的漩渦，市場始終處於低氣壓。在 3 月終於爆 發了佔領立法院的太陽花學運，以價跌量縮開 始了第一季的行情。第二季雖然南 高與雙北走弱，但部分投資者轉戰桃竹區與台中區的情況下，同時行政院決議封 存核四，讓政治降溫，使得房地產市場止穩；第三季開始時發生高雄氣爆事件與 合宜住宅弊案讓民眾觀感不佳，執政黨為營造改革決心，拋出房地合一稅，讓市 場大為震撼，也讓原本的剛燃起多頭氣勢立即受挫，同時市場民調結果對於執政 黨縣市長普遍不看好，在普遍觀望的情況下，第三季建商意圖力守售價，出現價 2 第十二卷第四期 2014 年第4 季 漲量穩的格局，但銷售率則下滑至全年最低點。但市場買氣越來越悲觀保守， 928 檔期幾乎完全失靈。第四季縣市長地方選舉結果，執政黨遭到空前的慘敗，尤其 是桃園的政黨輪替，讓航空城後續開發出現有相當不確定性因素。雖然油價快速 下滑與整體經濟成長看好緩解了部分壓力，但美國提前升息的謠言不斷，我國央 行彭總裁亦不斷警告國際金融狀況隨時可能逆轉，造成第四季以價跌量穩的局面 作為全年的收尾。 2014 年全國新推個案成交價格全年漲幅為5.63％，平均每坪漲價1.56萬元， 每坪開價則增加 1.54萬元，議價空間微降至 14.80％。此外，2014 年總推案金額 為 13,613億元，較 2013 年減少814億元，30 天銷售率則大幅下降至14.27％；全 年成交量指數則減少33.45% ，第二季成交量增加，但第四季指數已經滑落到接近 100的基期年水準。 （參見表一） 表一 全國價量變動狀況 2014 年 全國