我国房地产投资信托发展分析研究.pdfVIP

内容提要 内容提要 一、选题背景 房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts ，简称REITs ）是结合了房地 产与金融市场的创新产物。它自 1960 年于美国问世以来，由于良好的投资特性 和稳定的投资回报，在全球范围内受到了普遍的欢迎。目前已有 20 多个国家和 地区引入了 REITs 制度。我国现阶段，一方面是房地产融资渠道单一化，股权投 资比重偏低，不利于形成有效的风险分担机制，造成房地产过度投资的倾向；另 一方面，广大的个人和机构投资者又缺乏长期稳定的投资工具，形成储蓄率过高 的现状。在这种情况下，房地产投资信托逐渐走向前台，成为理论界和业界讨论 的焦点。发展中国的房地产投资信托，既有利于房地产业多元化融资模式的形成， 又为投资者提供了一种长期稳定的享有房地产高额增长收益的渠道，可谓一举两 得。那么究竟什么是 REITs ？应该如何在我国发展REITs ？这些问题促使作者对 REITs 的进一步研究。本文试图在借鉴海外REITs 发展的基础上，分析中国房地 产投资信托（C-REITs ）的发展之路，以期为进一步研究提供参考。 二、研究方法与逻辑架构 本文以房地产投资信托为研究对象，采用了理论和实践相结合、规范分析和 实证分析相结合、比较研究和历史研究相结合的研究方法。首先，通过具体的数 据和图表，力求准确翔实地阐述清楚房地产投资信托的运作机理。之后，通过对 不同国家 REITs 发展历程的详细比较，并结合当前我国房地产业和金融业的实际 情况，指出了发展中国房地产投资信托的制度框架设计，并提出了具体的政策建 议。 全文共分为五章，第一章是导言，提出所研究的主要问题并对相关文献进 行了总结。第二章介绍房地产投资信托的概念，并阐述了 REITs 的投资特征及优 缺点。第三章对 REITs 在海外的发展历程进行了总结，从中找出我国发展 REITs 的借鉴因素。主要介绍了 REITs 在美国的演变，并对其他国家和美国进行了比较。 第四章对现阶段在我国发展 REITs 的必要性和可行性进行了现实分析，指出了目 前制约我国 REITs 发展的客观因素，并重点论述了我国现阶段发展 REITs 可行的 制度框架。最后一章提出了我国发展 REITs 的若干政策建议。 三、主要观点与结论 2 内容提要 本文的主要观点有： 1．房地产投资信托是房地产业和金融业结合的产物，是房地产金融的重要 组成部分。在成熟市场上，REITs 通过提供更透明的房地产数据以及在供应或估 值过度膨胀之前向直接投资房地产市场传送资本市场讯号，在稳定整体房地产市 场方面扮演着重要的角色。 2 ．房地产投资信托是房地产证券化的一种形式。它以预期产生长期、稳定、 持续的现金流的房地产物业作为基础资产，以租金收入为主要利润来源，兼具了 专家理财、分散投资、低门槛、高流动性的特点。 3 ．房地产投资信托产品具有突出的市场业绩表现，高额稳定的股息收益， 以及有效的风险分散工具三大投资特点。它是广大投资者规避通胀风险、扩大资 产组合可选范围的优良投资工具。 4 ．完善有效的公司内部治理结构和信息充分披露制度是REITs 成长的生命 线。 5 ．当前我国房地产业资金来源呈单一化趋势，银行体系蕴含了隐性的房地 产风险。发展我国的房地产投资信托，建立结构完善、功能齐全、多元化的房地 产金融体系，有助于房地产业和金融业的健康发展。 6 ．房地产投资信托为房地产商提供了一条便捷的融资途径，为投资者提供 了崭新的长期稳定的投资品种。 7 ．税收优惠政策是促进房地产投资信托迅猛发展的主导因素。为促进 REITs 在我国发展，应该对满足一定测试要求的房地产投资信托提供税收优惠政策。 8．目前我国发展房地产信托投资面临的主要羁绊就是缺乏法律的支持和完 善。政府部门应该尽快出台 REITs 相关法律，这是实现 REITs 在我国的发展迫在 眉睫的任务。 本文的主要结论如下： 在当前法律环境下，我国发展 REITs 可以采用封闭式契约型信托模式，建 议 REITs 公开发行并上市交易。房地产投资信托的主要投资对象是有稳定回报的 成熟物业。为了防范风险，我国应该对 REITs 从