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上海工业用地二次开发模式研究 上海工业用地 二次开发模式研究 陈基伟 (上海市国土资源调查研究院，上海 200072) 摘 要：“十二五”时期是上海资源环境约束加剧的矛盾 凸显期，产业结构调整与经 济发展方式转变对土地利用方向和方式提出新的要求。推进工业用地二次开发，才能最 终促进全市工业从粗放型向集约型、从要素驱动向创新驱动发展模式转变。但是，上海 工业用地面积大、范围广、布局分散、个性化情况突出，目前还未形成统一的二次开发模 式，因此必须切实转变思路，着眼于存量挖潜与结构调整，在已开发的工业用地中注重二 次开发和复合利用。这是加快建设资源节约型城市的内在要求，是推进经济结构调整和 经济增长方式转变的根本手段 。 关键词 ：资源环境 工业用地 二次开发 土地利用规划 中图分类号：F301．3 文献标识码 ：A 文章编号：1005—1309(2013)10—0OO9—012 “十二五”时期是上海资源环境约束加剧的矛盾凸显期，随着城镇化、新农村建设的推进和 城乡经济一体化的深入发展，上海人 口、资源、环境的压力还将持续加大：一是经济社会发展对土 地资源的刚性需求依然强烈；二是产业结构调整与经济发展方式转变对土地利用方向和方式提 出新的要求。上海 “十二五”规划对工业园区发展提出了 “五个万亿”的发展 目标。上海必须切 实转变思路，着眼于存量挖潜与结构调整，在已开发的工业用地中注重二次开发和复合利用。这 是加快建设资源节约型城市的内在要求，是推进经济结构调整和经济增长方式转变的根本手段。 一 、 上海工业用地二次开发现状 (一)工业用地现状 “十一五”期间，上海全面推进、落实 “控制总量、用好增量、盘活存量、提高质量”的用地质量 方针，总体上取得了一定实效，新增建设用地规模得到有效控制。但是，全市工业用地还呈现以 下特点：①比重相对过高，不利于城市整体发展。建设用地中工业用地 占比达 29％。②布局比 较分散 ，不利于产业转型升级。全市工业用地 向开发区及 104个产业区块的集中度仅为50．5％。 ③利用总体粗放，不利于产出效益提高。工业用地效益近、远郊区域差异明显，土地利用强度在 开发区之间差距较大。 作者简介：陈基伟 (1969一)，博士 ，上海市国土资源研究院高级工程师，主要研究方向为国土资源经济。 一 9 一 2013年 第10期 种霉像展 为统筹土地利用规划和城市规划，优化全市用地结构和空间布局，2009年上海市 《工业用地 布局规划》确定了集中建设区内的104个产业区块、790平方公里工业用地，其中包含 16个工业 基地 、49个工业园区、39个城镇工业地块，规划布局呈现出以工业园区为主体、工业基地为亮点、 城镇工业地块为补充的显著特点。除 104个规划产业区块外，全市还有集中建设区内的存量工 业用地 195平方公里，规划转为城镇商业和生活用地。 (二)工业用地二次开发成效 总体看，上海工业用地二次开发取得了一些成效： 1．提高了土地利用开发强度。各工业园区积极支持企业挖掘潜力，提高容积率和建筑密度， 在一定程度上促进了土地利用强度的提升，出现了一些高效用地和节约集约土地的成功案例。 如南汇工业园区通过对闲置土地的清理，对供而未用的约380亩土地，以回购、代理招商等方式 逐一盘活；同时，清理出闲置厂房 l5万余平方米。又如闵行经济技术开发区坚持优胜劣汰、优化 资源配置，采用调整回购、动迁回购和拍卖回购等方式，累计回购厂房22万平方米、土地约500 亩(占开发区可利用土地的15％)，有效地保证了开发区产业结构升级和企业集群发展。 2．提升了土地综合利用效益。工业园区以淘汰劣势企业、引进优势企业为重点，通过 “做大 鸟笼”、“腾笼换鸟”和 “引鸟进笼”等多种途径，积极淘汰劣势产能、引进优势企业 ，工业园区用地 综合利用效益明显提高。2009年，上海市工业用地单位土地产出率达到69．8亿 平方公里， 比2005年增长30．8％。同时，全市工业园区的产业结构不断优化，成为先进制造业、高新技术产 业和战略新兴产业的核心集聚