“鬼城”是怎样炼成的.docVIP

“鬼城”是怎样炼成的 “鬼城”的说法由来已久，但到底有无“鬼城”？“鬼城”如何定义？它到底有无危害？是有利于削平房价还是助涨房价？它是如何形成的？是过度投资还是超前建设？等等这些问题，一直缺乏足够的研究，因此也缺乏足够的对策，甚至众说纷纭莫衷一是。 “鬼城”定义根据全国科学技术名词审定委员会审定，“鬼城”原意是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。比如甘肃的玉门，兴衰皆因石油，是诞生新中国第一口油井、第一个油田、第一个石化基地的地方，繁盛时人口多达十多万，随着石油资源的枯竭，现在市区人口已不足两万，房价是全中国最低的地方，每平米不足百元，是中国任何一个地方毛坯房屋造价的十几甚至二十分之一。 但是，随着行政力量主导的城市化的推进，中国内地出现了越来越多新规划高标准建设的城市新区，这些新城新区因空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，也被形象地称为“鬼城”。如鄂尔多斯市新城康巴什，杭州郊区的天都城等。2013年，内地“鬼城”现象蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口、云南呈贡等城市，江苏常州、河南鹤壁、湖北十堰、260平方公里的京津新城 、唐山曹妃甸、山西大同等，也开始出现“鬼城”的魅影。 我所定义的“鬼城”很容易理解：以1998年城市住房私有化为起点，以30年基本完成中国城市化历史进程为限度，凡连续十年以上城市规划和住房实际供应量超出人口增量2倍（即空置率连续十年在60%）以上，即是人造“鬼城”无疑。 这种情况下，不论是土地、房屋闲置在政府手里，还是住房砸在开发商、建筑商手里，哪怕是房屋已经全部卖出，在买房者手里闲置，仍然不改变“鬼城”的性质。也就是说，“鬼城”并不是指没有人买的项目，而是无人居住或者入住率长期在30%以下的项目。“鬼城”还包括了工业产能严重过剩、开工率严重不足的地区和项目，如河北唐山曹妃甸。 以此为定义，“鬼城”就是过度投资而不是超前建设。超前建设指的是供应最终会被市场消化，过度投资则是永远的空置和浪费，最后等待它们的，不是拆除就是自行湮灭。 “鬼城”是一个系统性问题任何一种市场，都有可能出现供应的过量或短缺。在自由市场环境下，供求关系会很快得到修正。但是，当代中国的城市化进程和房地产供应，却存在一个市场力量和非市场力量的顽强博弈，人口的流动沿着市场和城市化的正常逻辑进行；城市规划和房地产市场的供应却不按市场逻辑，而是按着政府规划的逻辑进行。 如果政府的规划沿着城市化和市场发展的逻辑进行，那么这两条轨道是平行的，市场将健康发展；如果政府意志大于市场规律甚至试图改变市场规律，那么市场信号将被完全扭曲或屏蔽，因此，人口流动和房地产供应并不在同一条轨道上，甚至有可能背道而驰，供求关系的市场反应会慢得多，由此造成的“鬼城”空城的后果也大得多，等到市场慢慢反应过来的时候，后果往往已经到了积重难返的程度。 当代中国，市场力量始终没有真正成为配置资源的主导性、根本性力量，因此，从官员到商人到普通百姓，都条件反射般地患上了“权力依赖症”，过度相信权力的主导力量，一切跟着权力的指挥棒走，对市场的根本性作用（市场规律最终一定要起决定性的作用，市场规律才是最终的总结算因素）很少顾及，甚至根本不去关注、更不会积极主动去思考、探索市场规律本身。 从地方官员角度，权力垄断了城市化进程中作为元要素元资源的所有土地资源。而主政官员能否在极短的任职期内做出最大政绩——这方面的政绩主要表现为城乡“更新”速度和GDP增幅，是他们能否在和同类、同等级官员竞争中取得优势、进而向上提升中的重要砝码，因此，大拆大建大规划是诸多官员不约而同的共同选择。至于市场规律和民众的诉求，已经不在他们的主要考虑范围。 没有任何一个时代的地方官员像今天一样热衷于经济建设和GDP增长，既然升官的指挥棒是GDP，哪怕是天使站在那个位置，他也会以GDP增长为己任。为什么许多领导干部每到一地，都热衷于拆房、修路、盖楼、上项目、搞开发，建了拆了建，却对养老、医疗、教育、治安之类事情虚与委蛇？无非是认为后一类事情是“前人种树后人乘凉”。 所以，我们看到不少官员调走了、升迁了，而他在位时的所谓“政绩”，却成了继任者和当地百姓为难啃的“鸡肋”。表现在城市化上面，就是“鬼城”空城不断出现，大量政府储备土地长期闲置浪费，地方政府和百姓背上沉重的地方债。 从开发商和建筑商角度，由于竞争激烈，拿地拿工程颇为不易，不仅要面对政府的垄断，而且要面对百姓中可能的“钉子户”，夹缝中生存，饥不择食，有奶便是娘、吃到嘴里便以为是肉。 从消费者即购房人角度，由于当下中国大陆收入存在较大差异，而先富阶层又缺乏投资途径和保值增值的财富仓库，黄金、股票都不保，理财产品像庞氏骗局，存在银行又贬值，所以大量闲置资金涌入房地产。全民追逐房地产又加剧后来者的恐慌心理，引发更多人疯狂而又盲目入市。 从1998年城市住房私有化