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房地产投资可行性报告 一、 美国市场分析及前景 美国的房地产市场经过两百多年的发展,形成了完善的市场体系、法律体系、 调控体系。美国房地产有以下六大特点： 美国房地产市场自金融危机以来遭受沉重打击，但其规模依旧庞大，2010 年5 月份以来美国房地产市场的持续下跌，其直接原因即是购房优惠政策的到期，7 月 是政策完全退出的第一个月，月内出现交易量大跌，从2010 年7 月份销售层面来 说，美国房地产市场已跌入谷底。但通过比较分析可以发现，7 月份房地产市场的 跌幅比在危机时刻房地产市场的跌幅更深，而当前7 月仍属于经济复苏阶段，这说 明本轮房地产市场持续且深度的下跌或许并不具备宏观基本面的支持，预计随着政 策冲击效应的减弱，美国房地产市场再度深度下滑可能性已经不大。 近几个月以来，各式各样的经济数据已经消除了人们对整个市场将再次大幅度 下滑的担心。同时市场的触底反弹还出现了令人惊喜的迹象——销售率和价格同时 回升。 美国商务部8 月23 日发布报告称，美国7 月新屋销售月率增长3.6%，折合成 年率为37.2 万套，为过去4 个月来第三次实现增长，且增长幅度超出预期。 在房屋销量回暖的同时，市场最为关注的房价指标也呈现出触底回升的迹象。 房价指数在第二季度上涨4.8% ，创下八年来最大季度增幅；6 月份全国房价指数增 长1%，为2006 年11 月以来最大增幅。在截至6 月的过去12 个月中，美国34 个 州以及哥伦比亚特区都实现了房价上涨，创下2007 年4 月以来最好表现。尤为值 得注意的是，与 2010 年受到首次购房者减税举措提振而带来的量价齐升状况不同， 此次房价上涨得到的政府帮助有限。 房价走高，也令代表着行业风向标的房地美(Freddie Mac)和房利美(FNM)双双 实现了久违的盈利。房地美公开财报显示，第二季度实现利润30.2 亿美元，合每 股盈利37 美分，去年同期为亏损21.4 亿美元(合每股亏损1.16 美元) 。同期，房利 美第二季度业绩从上年同期的净亏损52 亿美元，转为净盈利22 亿美元，为自 2008 年金融危机期间被政府接管以来第二次实现季度盈利。今年7 月，巴菲特曾 指出，在2008 年前的几年中，美国增加的房屋数量高于家庭数量。这最终不可避 免地导致建造了太多房屋。然而从近期房屋空置率这一指标中可以发现，这一情况 已经大为改善。 房地美发布的报告显示，二季度美国待租房屋空置率已跌至8.6% ，为10 年来 最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，创6 年以来新低。另外，若以1994 年 ~2003 年房屋租售平均情况看，今年供给富余量已降至50 万套左右，接近健康市 场标准。First Washington 的投资经理史蒂芬·琼斯(Steven Jones)表示：“目前我们有 理由相信美国的房地产市场已经实现了供需均衡，正在构筑底部，并确立反弹的基 础。” 在市场复苏的带动之下，美国住宅建筑商信心指数也持续攀升。美国全国住宅 建筑商协会15 日发布的数据显示，8 月份美国住宅建筑商信心指数升至37，创下 5 年半以来新高。新房销售量的增加以及市场前景的利好令建筑商的业绩出现了大 幅的改善，很多房屋建筑商在股票市场上获得了投资人的认可，股价大涨。 美国房地产开发商普尔特集团股价年初至今的涨幅已经达到101.27%，莱纳公 司股价涨幅达到59.19%，二者分列标准普尔500 指数成份股涨幅榜的第三位和第 九位。D.R.Horton 股价涨幅达到45.36% ，托尔兄弟公司股价涨幅达到49.27% ，KB 家居公司股价涨幅达到55.36%，标准太平洋房屋公司股价涨幅达到95.28% 。 房地产相关的建材板块也同样受益。美国建筑材料制造商USG 公司今年以来 股价已经上涨73.52% ；房地产信息提供商Zillow 股价上涨了62.54% 。 房地产市场跌入低谷 房地产持续且深度下滑并不具备基本面支持 截止到2011 年5 月，从美国新房及二手房销量和库存量来看，美国新房月销 售量维持在三十万套左右，二手房维持在五十万套左右，均处于比较稳定的水平， 美国房地产将随着美国经济金融缓慢的调整复苏阶段。 新房及二手房销量和库存量（单位：千套） 二、 亚特兰大市场概况 亚特兰大是新