2011年北京四合院市场调研报告.docVIP

2011北京四合院项目市调报告 第一部分 四合院价值所在 ? 稀缺： 量少，不可复制，整个北京市公产、私产、公私合有四合院共20000套左右。目前价高者范围仅限北京素有皇城之称的东城、西城，单价、总价均高；且仅限现存的私产、面积足够大的完整的院落，约4000套左右。 ? 尊贵： 皇城东富西贵之地本身即不可复制，稀有。将之变为个人专属，越是价格贵越珍贵。 ? 投资价值： 因其承载着中国广博的文化? 影响价值差异的因素：面积、景观、停车、朝向、风水、新旧程度。除本身面积、 1 新旧外，其它影响价格的三个极为重要的因素分别为： ? 一是周边大环境，什刹海、景山附近价格更高。 ? 二是交通及停车，胡同过窄不能停车者，价格低。 ? 三是风水，旁边是否有公共厕所、变压器、院落是否方正等均决定是否成 交及成交价格。 ? 价值梯级：同等条件下，经专业设计改造的产品价值最大；其次为未改造建筑破旧 产品；再次为原有建筑经过私人改造尚可居住但不甚舒适的产品。 第四部分 四合院市场现状分析 一、 四合院分布状况 ? 上世纪90年代，因为城区大规模拆迁，导致北京四合院存量面积严重下降，直至 2000年起，得到保护、修复，据目前统计北京市大约存有300万平米左右，其中97%分布在城四区，东城区分布最多为50%，其次是西城区。北京市成格局的四合院大约有4000套，其中属于私产、能够自由交易的仅为3%左右。 ? 随着四合院的大量减少及北京传统建筑形式保护的重视，四合院稀缺性得到体现， 目前主要集中在内城四区。 2 表1：四合院分布表 表2：北京历史文物保护区规划表 表3：四合院保护区内分布表 3 二、 四合院供应状况 ? 目前在售四合院大约在330套左右，集中在东城区和西城区。 ? 成交量：整个市场2004年成交25套，2006-2008年每年约60-80套,2009-2010 年每年约120套交易。 ? 四合院占地面积以300平米以下为主, 其次为300-500平米，500平米以上供应 较少。 ? 供销售四合院市场供应有限：300平米以下及300-500平米占地面积为市场主流， 投资变现快；500㎡-1000㎡以上为稀缺户型，市场交易量小，投资价值大，变现慢。 四合院销售及租赁价格 三、 4 四合院价格的决定因素有很多，主要是地理位臵（保护区? 东城区：最低价2.44万/m2 最高价15万/ m2；主要价格区间2.5-5.5万/ m2 ? 崇文区：最低价1.92万/m2 最高价8万/ m2；主要价格区间1.5-3万/ m2 ? 宣武区：最低价2万/m2 最高价5万/ m2；主要价格区间2-4万/ m2 表：4四合院主流交易面积均价分布图 四合院租赁价格： ? ? ? ? 西城区：最低2.74元/m2〃天 最高15.29元/ m2 〃天；主要区间3.5-7元/ m2〃天 东城区：最低1.41元/m2 〃天 最高13.81元/ m2 〃天；主要区间3.5-6元/ m2〃天 崇文区：最低0.26元/m2 〃天 最高4.38元/ m2 〃天；主要区间2-3元/ m2 〃天 宣武区：最低2.47元/m2 〃天 最高6.94元/ m2 〃天；主要区间2.5-3.5元/ m2 〃天 四、 四合院成交表现 ? 价格表现： ⊕西城〉东城〉崇文〉宣武 ⊕保护区 ⊕1000㎡〉500㎡〉300㎡及以下 ⊕有地下室〉没有地下室 ⊕有停车位（库）〉没有停车位（库） ? 成交表现： 成交量集中在东城和西城,西城最多达到51%，占地面积集中在300-500平米,占总量45%。 ? 市场需求表现 面积大者更有市场：500平米以上即为大面积，因历史遗留问题，此类四合院保存 5 较少，而需求较大，因而市场表现为面积越大，相对价值越高。 ? 付款方式： 四合院的付款通常为一次性付款或等价臵换房，不能银行贷款和分期支付。因而受价格和付款方式的影响，占地面积小的、500平米以下四合院为市场主流；销售的四合院，主要是自住和投资，占地越大总价越高，相对地变现能力弱。 ? 客群分布 投资人占40%，待升值倒卖、出租；自住者占50%；单位办公占20%。 65%为外籍、港澳台人士，外省市人或机关占30%。 第五部分 本项目开发价值分析 一、本项目概况 项目位于5号地铁线东四站点西北出站口，东、南两面临街，东西长180米，南北长 74米的矩形地块，占地面积13000㎡。项目初步定位：临街部分开发商业物业；背街进深余地拟建四合院（院落面积500-1000㎡）。 二、项目地块四合院开发价值 北京二环内东西城区具有较高投资价值。东城区四合院主流交易均价在5.5万/㎡， 参照东四头条四合院建