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地价与房价供需关系的相关性研究 　　摘要：文章首先利用经济学中供需关系的理论分析了地价的产生机制以及房价是如何影响地价的，然后运用计量经济统计分析方法，对合肥市房价与地价之间相关性进行了具体的实证分析，最后得出房价与地价之间的关系，进一步验证了利用经济学供需关系理论研究的结果。 　　关键词：土地价格；供需关系；实证分析 　　作为我国国民经济支柱产业之一，房地产业对中国经济的快速、稳定发展起着不可替代的作用，对政府财政收入有着巨大的贡献。与此同时房价的过快上涨也引起了广泛关注，关于房价的合理性和房地产泡沫等问题的争辩不断，其中一个焦点话题就是关于地价和房价之间的关系。本文利用经济学中供需关系的理论分析了地价的产生机制以及房价是如何影响地价的，然后运用计量经济统计分析方法，对合肥市房价与地价之间相关性进行了具体的实证分析。 　　一、土地的供给曲线 　　土地供给通常分为自然供给和经济供给。土地自然供给指地球所能提供给人类社会利用的各类土地资源的数量，包括已利用的土地资源和未来可利用的土地资源。又称为土地的物理供给或实质供给。我们这里所讨论的土地都是城市的土地即国家所有的部分，房地产所开发利用的土地大部分都来源于城市用地。实际上城市土地所有者是在土地供给所带来的收入与自用土地之间进行选择。这个效用函数可以写为：U=U（Y，q），式中，Y，q分别为土地收入和自用土地数量。对于城市用地来说，除了道路，公共事业等基础设施这些自用土地外绝大部分还是用于出租土地所获得的收入。研究土地价格这个问题时，可以忽略保留自用的土地数量，而假定城市土地对土地所有者来说只有一种用途，就是出租以获得收入，这样土地所有者的效用函数可以简化为：U=U（Y），从上面的函数我们可以看出，城市土地所有者的效用只与出租土地的收入有关，收入越高，效用越大。在竞争性的土地市场上，土地的价格由市场决定，即地租对于土地所有者来说是既定的，这样出租的土地越多，土地所有者的效用也越高，土地所有者会把他拥有的土地全部出租出去，以获取最大的收入，而不论土地的价格高低如何。由于城市土地的数量是一定的，我们把这个数量定为Q，故它将供给量Q的土地――无论土地价格R为多少。因此，土地供给将在Q位置上垂直。同样的结论我们也可以根据萨缪尔森的理论，土地的特性就是它的总供给是由非经济力量决定的，具有固定性和无弹性的特征。因此他认为土地的供给曲线是一条与横轴垂直的线，如图1所示。 　　二、土地的需求曲线 　　根据经济学的原理，价格是由需求和供给共同决定的，需求函数是表示一种商品的需求数量和影响该需求数量的各种因素之间的相互关系，根据西方经济学的理论需求函数可以用下式表示：Q=f（p）。式中P为商品价格，Q为商品的需求量。根据函数，我们可以画出商品的需求曲线。实际上，需求曲线可以是直线型的，也可以是曲线型的。为了简化分析过程，在不影响结论的前提下，我们使用线性需求函数。线性需求函数的通常形式为：Q=a-b.p。式中，a、b为常数，且a，b0该函数所对应的需求曲线为一条直线，如图2所示。 　　三、土地的价格决定 　　根据西方经济学原理，土地的价格为土地供给和土地需求共同决定，如图3所示，图中土地需求曲线D与土地供给曲线S交点即是土地的价格R0。 　　从图3我们可以看出，土地供给曲线是垂直的时候，它与土地需求曲线的交点所决定的土地价格是由土地需求曲线决定的，而与土地的供给曲线无关。我们可以这样思考，如图4初始时土地供应量固定不变为Q，对土地的需求曲线为D′，从而地价为0，现在由于经济的发展使土地有了多方面的用处，最大的用处莫过于提供房地产资源了。经济的发展使得人们对于房地产的需求与日俱增，从而房价开始上涨，房地产需求数量上升和价格的上涨在图中的表现就是土地的需求曲线便开始向右移动，随着需求曲线向右引动我们清晰的发现地价开始出现，这个价格并随着需求曲线右移会不断上涨，最后最达到一个平衡的价格R1，此时的R1价格就是需求水平所需要的一个价格。 　　结论：通过图4我们可以清楚的看到土地产生价格的根本原因在于土地的有限性，供给是一定的，是没有弹性的。而土地产生价格的直接原因就是土地需求曲线的右移。土地需求曲线右移是因为土地产品的需求（主要是房地产的需求）提高，且随着房地产价格的上涨而不断上涨。 　　四、房价与地价关系的实证分析 　　（一）样本数据来源说明和处理 　　文章选取合肥市房屋销售价格指数（hp）和土地交易价格指数（lp）作为检验房价与地价关系的两个指标，数据源于国务院发展研究中心信息网重点行业数据库。样本空间为合肥市2001年第一季度到2008年第二季度共30个季度数据。为消除可能存在的异方差，两个变量均取自然对数（lnhp、lnlp）。 　　（二）房价和地价关系的计量分析