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保障性住房建设管理的对策研究 　　一、保障性住房建设与管理中存在的主要问题 　　（一）政策制度设置中存在缺陷。我国目前的住房供应体系仍然是“重市场轻保障”，保障对象定位不准确，如何划分保障层次和识别保障对象是住房保障难题；经济适用房“非保非商”，尴尬地位不仅使经适房建设的保障初衷丧失，价格扭曲带来的巨大盈利空间也把经适房推向了民生矛盾的风口浪尖；廉租房准入与退出机制尚未完善，尚未解决租房标准、申请资格认定这两个技术性问题；住房公积金制度难以向低收入家庭倾斜。 　　（二）设计规划没有前瞻性。经济适用房不“经济”也不“适用”，房价偏高，位置偏远，交通设施不完善，附属配套设施差，物业管理服务差；不同阶层的居住隔离，相处不和谐，极易产生冲突，甚至造成仇富心理、仇官心态的出现。 　　（三）保障性住房建设资金不足。目前，我国对保障性住房的投入主要来源是财政拨款和住房公积金增值收益，欠账过多；土地出让金投入较少，廉租房覆盖范围过小，廉租房的覆盖对象还仅限于具有“非农业住户的最低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭”，大量的流动性人口和进城务工的农民工被排除在住房保障体系之外。 　　（四）管理环节存在漏洞。保障系统及相关配套数据不完善，供应运作不规范、制度执行不力，由于我国的基础数据不完善，住房档案信息系统的不健全等因素，加大了核实家庭收入的保障标准的确定难度；土地供应成为保障性住房发展的瓶颈。保障性住房用地实行的是行政划拨，免收土地出让金，但政府进行城市基础设施建设都需要大量资金，土地出让金是其重要来源之一，大规模的建设保障性住房和土地出让金矛盾重重，让政府左右为难。 　　（五）工程质量存在隐患。工程建设“大跃进”，引起极大的安全隐患，设计、施工、监理、验收等建设环节把关不严，存在质量安全隐患。一些地方进行的保障性安居工程建设存在“只求表面好看，不顾质量安全”、“只求上级满意，不顾群众利益”的现象。这种“只唯上不唯实”、“只求面不重里”的做法，使保障性住房存在极大安全隐患，使其使用寿命和性能大打折扣。 　　二、完善保障性住房建设与管理的对策 　　（一）建立严格有力的保障性住房法律法规。中央和地方政府应尽快结合国情和当地情况出台相关法律法规，如制定《住房保障法》，从法律层面促进保障性住房各项政策、制度的公平、有效。主要包括建设规划、土地供应、资金投入、建设标准、设计标准、施工质量、分配使用、界定保障对象、申请与退出、操作流程、管理机构等所有环节。 　　保障性住房保障的范围和标准应根据不同阶段社会的实际需求及当地政府的保障能力来确定。保障标准不能脱离政府的财政能力，脱离当地的经济水平。 　　采用现代先进科技技术来确定保障对象的困难程度、经济水平，如何监督保障性住房的保障运转，需要完善准入和退出机制。我国目前的保障系统基础数据不完善，住房档案信息系统不健全，数字化城市建设、数字化生活的建立应借鉴新加坡的成功经验，从技术上为居民制定多功能信息卡。多功能信息卡可以将住房情况、医疗、三金、户籍、银行信用、公交、地铁、工资、夫妻关系、家庭成员、死亡、保险、失业、就业等信息集中起来，刷卡时有阈值提醒，在保障性住房的准入和退出上相当方便和准确，比如，保障对象的再就业、工资上涨在刷卡时都能准时提醒。 　　（二）确定保障性住房的合理比例及建设模式。我国幅员辽阔，地区经济差异较大，一、二线城市和三、四线城市的房价存在较大差距，但中低收入者的收入差距却不大，因此，在房价较高的一、二线城市推行限价房和经济适用房的力度应大于三、四线城市，而三、四线城市保障性住房比例则可控制在较低水平，推行力度可以小些。我国已经过了住房短缺阶段，但考虑到我国居民对住房所有权的偏好，政府在制订政策时应更多考虑如何使居民拥有产权。因此，短期内我国还无法完全转向租金补贴，廉租房和经济适用房依然是我国保障性住房的重要组成部分。长期来看，经济适用房与公共住房保障的宗旨相背离，只能是过渡性的政策选择，不宜成为主流，在解决住房短缺后，经济适用房应逐步淡出。 　　（三）加大资金投入和金融支持。首先加大公共财政投入力度；其次通过建立保障性住房信贷风险补偿专项基金，出台信贷配套优惠政策，加大金融产品创新，积极拓宽融资渠道等多种方式来加大金融政策扶持力度；第三实现投资主体多元化，广泛吸收社会力量参与保障性住房建设。 　　（四）确保保障性住房的充足房源。保障性住房建设用地得到充分供应。要将保障性住房用地纳入政府年度土地计划，土地划拨要优先考虑保障性住房的需要，并落实到具体项目用地。项目用地的选择要考虑出行、就学、就医等方便的需要；政府回购或回租空置房源；强制开发商在开发楼盘时设定一定比例数量的商品房作为保障性住房。 　　（五）加强工程建设质量监管。严格执行基本建设程序，严格执行招投标法，