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关于宅基地流转的法律思考 　　摘 要 宅基地是国家无偿给予农村居民用于建造住宅的土地，其所有权仍然归农村集体经济组织所有，农村居民仅对其拥有使用权。由于其十分明显的社会保障性质，为了显示公平，同时保证国家对于土地的所有权不至于大面积流失于个人，相关法律法规对其流转进行了十分严格的限制。例如严格实行“一户一宅”、已经申请宅基地后出租出让的不得再申请等。然而，随着当前我国经济的飞速发展，农村经济也不断发展，城乡一体化节奏不断加快，城市与农村之间的界限不再那么分明，农村居民与城市居民之间的互动交流也越来越频繁，当前法律法规是否与现实状况相契合，是否应该允许宅基地进入市场实现自由流转，成为我们不得不认真进行思考的一个现实问题。 　　关键词 宅基地 流转 土地所有权 　　作者简介：李文莉，三峡大学马克思主义学院。 　　中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009-0592（2014）03-067-02 　　一、我国宅基地流转的现实状况 　　虽然法律禁止宅基地流转，但现实中宅基地流转的现象并不罕见。如今的中国，是一个经济高速发展，社会高速进步，人民生活水平不断提高的时期。随着城乡人口的不断互通，很多农村居民在城市站稳脚跟，成家立业，也有很多城市人口回迁至农村，城市与农村的界限不再如从前那般分明，城里人和乡下人的标签也不再那么明显。广大农村人口的眼界越发开阔，他们产生了诸如自主创业或者进城买房的要求，他们中的很多人也确实有了这样的实力。此时，宅基地既不能为其创业筹集资金也不能为其进城买房筹集房款，反而是在其离开农村以后成为空屋一间，不能产生任何实际收益。从另一角度来讲，由于宅基地属于无偿取得的集体土地，即使其不能转化为经济收益也无法再产生实际效用，农村居民也不可能随便放弃其使用权，这就造成了土地资源的极大浪费。与此同时，有定居农村想法的城市居民，却由于受到宅基地流转制度的限制，很难合理拥有一块宅基地——个人私下订立的合同，无法真正保障双方的利益，并且容易在后期造成纠纷。 　　经济的高速发展必然带来些许负面效应，例如我国当前的高房价。由于房价过高，城市土地开发速度过快，目前城市内部已然少有可供开发的国有土地，但是当前所有建筑用地却依然满足不了人民对于住房的需求，于是，“城中村”和城乡结合部位的农村土地便成为了开发商建筑商品房的新目标。开发于城郊或者城市中偏离中心区的“小产权房”，由于价格相对较便宜，也很受经济实力较弱的购房者的青睐。此种住房也主要依靠买卖双方的合约来维护彼此的权益，不受法律强制力的保护。 　　来自国土资源部的调查数据表明：目前我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4.6倍，且用地布局散乱、分散无序，粗放利用现象严重。我国农村居民点用地面积高达16.4万平方公里，接近于河南省的总面积，人均用地面积185平方米，远远超过国家标准。然而走进农村我们却会发现，很多房屋已然破旧无人打理，空屋空宅随处可见；或者房屋建造的十分美观大气，然而却只有一两个老人在家独居。这是因为随着我国城乡融合进程的加快，很多农民已然进入城市生活并融入到所在之处，但是由于宅基地的取得并不需要付出何种代价，所以他们也不愿意放弃，如此造成大量的宅基地处于闲置的状态。据清华大学中国经济数据中心于2013年10月27日发布的“城镇化全国入户调查数据”显示：80后新生代农民工中逾70%不打算回乡就业，他们中只有7.3%的人愿意回乡务农；在农业户籍的流动人口中，21.6%的家庭已经在城镇买房。 　　二、宅基地使用权转移可能带来的风险分析 　　（一）集体丧失对宅基地的所有权 　　我国相关法律法规明确规定宅基地所有权归农村集体经济组织所有。然而，我国当前法律除对宅基地自由流转做出限制以外，对于附着于宅基地的其他权利，例如占有使用的权利、继承权等，并未多作限制。在实践当中，由于农村集体经济组织往往带有亲缘性质，基层管理人员和农村居民的法律素养也还有待进一步提高，对于宅基地的管理并不规范，也并没有按照法律规定严格实施。人们普遍对于宅基地的所有权属性概念十分模糊，理所当然认为分给我建房的土地即归我所有，我有权对其进行处分，所以由于继承或者私下交易而形成的“一户多宅”或面积超标现象十分普遍。国土资源部统计数据显示，1997年至2007年十年间，我国农村人口减少了13%，而村庄用地却增长了约4%，呈人减地增的逆向发展趋势，人均用地高达229平方米。另据国土资源部统计，经济发达地区特别是城乡结合部，农村宅基地通过房屋买卖、出租、抵押变相流转的占比在10%-40%之间。 　　种种现实表明，作为宅基地所有权人的集体以及宅基地使用权人对于宅基地的控制力正呈现此消彼长的不良趋势，集体所有权对宅基地的影响力越来越弱，宅基地已经在很大程度上被当作私有财产进行处置。