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“一房两嫁”的法律问题分析 　　【摘 要】随着我国经济和房地产业的高速发展，房价亦大幅上涨，房产商和房产投资者为了获取更高的利润，“一房两卖”的情形屡见报端，如此行为损害了正常购房者的权益，更扰乱了房地产市场秩序。本文根据我国物权法中物权变动模式，来探讨“一房两卖”下两个合同的效力、房屋所有权的归属及未取得房屋所有权一方如何维护自身权益。 　　【关键词】区分原则；所有权归属；违约 　　近年来，随着房价的不断走高，房产商和房产投资者为获取更高的经济利益恶意将房产“一房两嫁”。“一房两嫁”，法律上称之为“一房两卖”，是指出卖人就同一套房屋先后与两个人签订房屋买卖合同的行为。因此，出卖人履行了其中一个合同，那么另一个合同必将陷入给付不能，此合同下的买受人的合同目得将无法得到实现。“一房两卖”就会涉及如下法律问题：一、两个买卖合同的法律效力的认定；二、 如何确定房屋所有权的归属；三、未取得房屋所有的一方的债权如何得到保护。 　　一、两个合同的效力——依合同法确定 　　在物权变动上，我国物权法采用的是区分原则，认为引起物权变动的原因行为和引起物权变动的结果行为是两个不同的法律行为，即签订合同的债权行为和转移占有物的物权行为的效力是独立的。具体而言，债权行为的成立以及生效依据合同法等债权性法律来判定；而物权行为的效力亦物权法来判定，即不动产物权的变动行为在登记时生效，动产物权的变动在交付时生效。合同成立生效，能够发生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。债权具有平等性、相对性，物权为排他性、绝对权，要发生物权变动的效果，必须进行物权的公示行为，即动产的交付和不动产登记的行为。如果合同成立生效而未发生动产的交付和不动产登记，则权利取得人就只是享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对物的支配权。 　　因此，在“一房两买”中，先后签订的两个合同，无论合同下的房产是否办理了过户手续，只要其具备合同生效的一般要件，都应是有效的。 　　二、 如何确定房屋所有权的归属 　　如两个买卖合同均有效，那么两个购房者均可要求出卖人根据合同交付房屋， 但确定房屋所有权的最终归属，要区分不同情况予以处理。 　　（一）一方已经办理了房屋过户手续 　　根据物权法的规定房地产依法律行为而设立、变更、转让和消灭的，依法登记，发生物权变动的效力；未经登记，不发生效力。因此， 当一方买受人以办理房产登记过户的情况下， 其债权已转化为物权， 由于物权的排他性及相对于债权具有优先性的特点， 即便另一购房已合法占有该房产， 其也不能取得该房屋所有权， 登记的买受人可以要求其将占有房屋的腾退。 　　（二）买受人都未办产权过户登记，但其中一方办理了“预告登记” 　　《物权法》第二十条规定了预告登记制度，所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，使其具有对抗第三人的效力，从而使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来房屋登记的实现，其本质特征是使得被登记的请求权具有物权的效力。因此，双方虽都未取得物权，但其中一个买受人办理了“预告登记”，使得其被登记的请求权具有了物权的效力，比其它购房者基于合同而享有的债权请求权具有优先性。 　　（三）房产未办理过户登记，也都未办理“预告登记”，但其中一方已经合法占有房屋 　　虽然说“债权平等”，但出卖方已经交房，这个“交付”行为虽非对不动产物权的公示，但该交付行为说明出卖方在履行合同，买受人系合法“占有”房屋，享有占有请求权。在这种情形下，应保护已经实际占有房屋的一方，这样既可以维护社会安定，更符合社会的公认——两害相权取其轻。 　　（四）两个购房者都只是签订了合同 　　由于未经登记， 两购房者均只享有要求出卖人按合同将房产所有权过户到自己名下的债权， 未取得房产的物权，即该房产所有权仍存在出卖人名下。如果两购房者均主张所有权， 依不动产的特定性，法院不能“按比例”地满足所有买受人的请求，只能保护一个买受人。由于出卖方将房屋第二次出卖绝大多数情况是因为房价上涨，第一个合同下的房价过低，为了惩治出卖人的不诚信行为，如以合同成立的先后作为标准，即先成立的合同先履行，那么出卖人的违约成本就大幅上涨（下文详述），这对于遏制“一房两卖”有很好的社会警醒。但这样处分的依据已非物权（占有）请求权，而系合同法上的强制履行请求权。 　　三、 未取得房屋所有的一方的债权如何得到保护。 　　“一房两卖”中，虽然前后两个合同都是有效的，但是能得到房屋所有权的能只有一个购房者，另一个购房者的合同必将无法履行，合同预期必将落空，其合法权益可以采用如下办法来弥补： 　　（一）要求出卖人承担违约责任 　　我国合同法107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当