我国农村宅基地使用权流转的可行性分析.docVIP

我国农村宅基地使用权流转的可行性分析 　　摘 要 我国现行法律、行政法规仅允许农村宅基地使用权在农村集体内部之间有限流转。但随着我国社会经济的发展，小城镇不断崛起，宅基地使用权流转有了很大的生存空间和肥沃的现实土壤：农村集体经济组织的成员有了转让宅基地使用权的需要，城镇居民有了受让宅基地使用权的需要，但现行法律、行政法规及政策还没有回应这种需求。 　　关键词 农村宅基地使用权 流转 可行性 路径探索 　　作者简介：马智，长安大学2011级经济法学专业硕士研究生，研究方向：建筑与房地产。 　　中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）08-211-02 　　一、我国农村宅基地使用权流转的现状考察 　　（一）关于宅基地使用权流转的立法现状 　　宅基地使用权是我国农民拥有的一项重要的权利，宪法，法律以及行政法规都对其有专门规定。宪法赋予了农村宅基地有限流转的权利，如《宪法》第十条第四款规定了任何组织和个人都无权侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，但是土地的使用权可以依法律规定转让。 　　我国《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，在第八条中确立了包括宅基地使用权在内的各种类型土地的所有权，它规定在农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属于农民集体所有。第六十二条规定每户农村村民只能拥有一户宅基地，且其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。若农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地，则不予批准。这条规定从侧面反映出我国《土地管理法》对宅基地使用权流转是不鼓励的，允许宅基地使用权流转，但流转后不再批准第二处宅基地的申请。 　　《物权法》确立了农村宅基地使用权的用益物权性质，并规定对宅基地因自然灾害等原因灭失的失地农民应当重新分配宅基地。 　　根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）的规定，农民的住宅不得向城市居民出售，有关部门不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，不得对其建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。这正是小产权房被严格禁止的法规依据。 　　综上，我国宅基地使用权的流转是受到限制的，集体经济组织的成员流转宅基地使用权后不得再次申请，并禁止向集体经济组织以外的成员流转以此来保护农村集体经济组织的“成员权”。 　　（二）关于宅基地使用权流转的理论争鸣 　　我国立法对宅基的使用权的流转态度较明朗，即虽不完全禁止却严格限制。我国理论界也对这个问题有长期探讨，大致分赞成派和反对派。 　　武汉大学的孟勤国和中南财经政法大学的陈柏峰教授等对宅基地使用权流转持反对意见，理由是：宅基地使用权是农民的基本生活保障和安身立命之本，若允许转让，可能导致农民流离失所；农民的宅基地使用权是一种通过分配无偿取得的福利，对其转让的限制体现了社会正义；自由转让将为农民非法骗取宅基地牟利提供激励，从而导致农业用地锐减，加大粮食危机；宅基地自由流转将使房产行业的商人、掮客和投机者纷纷到农村购房购地，一方面大规模剥夺农民，另一方面冲击城市房地产市场。 　　烟台大学校长郭明瑞、海南大学法学院院长王崇敏和清华大学韩世远等主张自由流转，理由是：并非所有的宅基地使用权都是无偿取得的；宅基地和其上的房屋是联系在一起的，现实中农民存在转让多余的房屋以解决融资问题的必要；保障农民有房屋有赖于各种社会保障措施，不能通过限制或禁止农民房屋的交易来实现；每个人应该比他人更了解自己的利益所在，对农民流离失所的担心是多余的；如果为了保护农民的利益，真正的症结在于防范国家和行政机构对于集体土地的“侵入”和肆意剥夺，而非居民对于集体土地的“侵入”；仅在农户间流转会损害出卖人的利益无法体现房屋的实际价值，房屋和宅基地使用权的自由流转有利于促进农村富余劳动力向城市转移，缓和经济发达地区土地供给不足与农村土地资源浪费之间的矛盾，加速城市化进程，打破城乡分割的二元社会结构。 　　二、我国农村宅基地使用权流转的可行性分析 　　（一）宅基地使用权自由流转是现实需要 　　首先，现行的宅基地使用权制度实际上是计划经济和城乡二元社会经济结构的产物，应在市场经济条件下使国有土地上的建设用地使用权和农村宅基地使用权同价同权，共同接受市场规律的调节。现阶段宅基地使用权的财产功能已大于其社会保障功能，大量农民进城务工，如果禁止其在农村的房屋不符合社会现实。而且按照现在的土地征收制度，集体土地的保障功能同样无法得到保证。现有法律、法规及相关政策对农村集体建设用地的用途进行了严格的规定，一旦转变用途还需要国家相关部门的审批和征收，在转变土地用途的过程中农民的合法利益并没有得到有效补偿。据调查，在目前房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配只有20%到30%留在乡以