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挣值法在房地产项目成本控制中的应用研究 　　【摘 要】房地产业作为一个资金密集型的行业，成本控制是非常重要的。随着经济的快速发展和企业改革的不断深化，房地产企业要想在激烈的市场竞争中保持不败之地，就必须要进行有效的成本控制。因此，通过何种方法来实现成本的有效控制是当前房地产企业亟需解决的问题。本文在分析房地产项目成本构成和成本控制基本流程的基础上，介绍了挣值法的基本原理及其在房地产项目成本控制中的应用。通过实证分析，验证了挣值法在房地产项目成本控制中的有效性，从而对房地产企业提高资源的利用率和市场竞争力等方面起到积极的作用。 　　【关键词】房地产项目；成本控制；挣值法；应用研究 　　一、房地产项目成本控制概述 　　1、房地产项目成本构成 　　房地产项目成本是指房地产项目在开发过程所耗费的全部资源的货币表现，主要成本包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费等。在实际成本核算的过程中，一般归结为土地成本、前期费用、建筑安装工程费、开发间接费和期间费用等内容。各项成本占总成本的比重有所不同，如图1所示。 　　图1 成本构成 　　2、房地产项目成本控制方法 　　房地产项目成本控制，是运用系统工程原理对项目实施过程中的各种耗费进行计算、调节和监督，以发现过程中的薄弱环节并挖掘其潜在价值，采用一切可能方法降低成本的过程。通过使用科学、系统的成本控制方法，可以达到降低成本的目的，从而实现经济效益最大化和提高企业市场竞争力。 　　面对日益激烈的市场竞争，采用有效的成本控制方法成为房地产企业提升自身竞争力的关键途径之一。一般而言，房地产企业成本控制通常包括四个步骤：拟定目标成本、确认岗位职责、跟踪成本执行、评估业绩。但是在实际的成本控制过程中，由于存在无法及时反馈大量工程合同的实施情况、大量工程变更等情况，导致房地产企业很难做到及时掌握当前的准确成本，以至于在项目完工时才发现成本超支等问题。可见，要想真正实现有效的控制成本，必须将资金量与工作进度紧密联系起来进行对比分析。挣值法就是这样一种对成本—进度进行综合分析的方法。它通过对各项工作需要的实际成本、计划成本、目标成本进行比较，从而对已完成工作的成本情况和进度情况进行评价，并对未完成工作进行预测，以使成本控制在预算范围之内。该方法已成为房地产企业进行成本-进度控制的重要方法。 　　二、挣值法成本控制原理 　　挣值法也称偏差分析法， 2000年美国项目管理协会（PMI）颁布的项目管理知识体系（PMBOK）对挣值管理所做的定义为：“EarnedValueManagement， A technology used to measure and report project performance from initiation to closeout”[1]。该方法的成本控制原理是在制定出计划成本的基础上，通过测量和计算已完成工作预算费用、已完成工作实际费用和计划工作预算费用，得到有关计划实施的进度和费用偏差，并对项目预算和进度计划执行情况进行判断，进而采取措施减少或消除不利偏差以实现目标成本[2]。它的优势在于通过预算成本费用来衡量工程的进度与资源的利用情况。其成本控制流程如图2所示。 　　图2挣值法成本控制流程 　　挣值法在成本和进度控制过程中，以下三个参数是其进行分析的基础。⑴计划工作预算成本 （Budgeted Cost of Work Scheduled， BCWS），是指一定的时间内计划完成工作的预算成本，或是指一定的时间内预计的努力水平，该值表示的是项目所要达到的目标。通常BCWS值由给定工时数与人工单价计算得到，时间以小时、天、月等为单位；⑵已完成工作预算成本 （Budgeted Cost of Work Performed， BCWP），是指一定时间内实际完成工作的预算成本。BCWP也就是挣值，用于测量完成多少工作量；⑶已完成工作实际成本 （Actual Cost of Work Performed， ACWP），是指在一定时间内完成工作的实际支出成本[3]。 　　在计算三个参数的基础上，通过以下四个指标进行成本和进度控制评价。⑴费用偏差（Cost Variance，CV），其中CV=BCWP-ACWP，该指标主要用于对成本的控制。当CV0，表明完成一定工作量时，实际资源消耗低于计划值，即费用节约；当CV=0，表明完成一定工作量时，实际消耗等于计划值，即成本与计划基本一致，这最完美的情况。⑵进度偏差（Schedule Variance，SV），其中SV=BCWP-BCWS，该指标可以判断项目进度情况，即进度超前、进度落后和原计划进行。当SV0，表明实际完成工作量超过计划工程量，即进度超前；SV=0，表明实际完成工作量等于计划工程量，按原进度进行。⑶进度执