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房地产“限购令”法律问题透析 　　摘 要 房地产“限购令”问题依然是我国市场经济发展的焦点，它并不过时反而发挥着越来越大的影响力。我们应当理性的看待“限购令”，理解我国目前的“限购令”所处的生存状态，也应当在期待未来更完善的法律制度的同时尽量从现有法律出发去解决“限购令”所引发的具体问题。 　　关键词 限购令 行政行为 法律救济 　　作者简介：陈琛，首都经济贸易大学。 　　中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）03-065-02 　　一、如何看待“限购令” 　　房地产“限购令”已经不是一个新鲜词汇，甚至成为人们茶余饭后必谈话题，而几乎关系到每一个家庭和个人。房地产“限购令”顾名思义，是指通过一定的方法筛选并限制部分购房者购买房产。我国房地产“限购令”的内容基本上是以户籍为依据实施的。始于2010年的房地产限购措施在各方的怨怼声中依然相对坚挺的走过了两三年，这两年间，社会各界都对房地产限购措施颇有微词，各大法律专家学者几乎声音一致的认为“限购令”在一定程度上破坏了法律法理所体现的原有之义，房地产业界更是对此举措叫苦不迭，而被“限购令”所限制的普通居民自然是骂声一片，但是“限购令”依然有条不紊的施行，并且今年依然在不断扩大覆盖范围。如今，房地产“限购令”已经不仅在一、二线城市实施，在很多房地产市场过热的三线小城市也开始覆盖，房地产“限购令”非但没有像一些学者预想的那样在房地产市场中夭折，反而越来越广的在房地产市场中发挥作用。我们不能轻视或忽视这一现象，而应该用正当的眼光去看待房地产“限购令”。 　　（一）房地产“限购令”是市场效能的催生 　　我国在1993年中共十四届三中全会上通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》建立起我国社会主义市场经济的基本框架，由此，我国正式踏上了发展市场经济的道路。这改变了我国一直以来的计划经济体制，放开了市场大门，一时之间，经济迅猛发展，市场调节手段也似乎有百利而其害。但市场调节虽然能够快速、有效的利用和分配社会资源，其弊病也是显而易见的，市场的自发性往往导致生产过剩或者行业泡沫，我国发展市场经济近30年，随着时间的检验，市场的弊端也在不断的显现。特别是在房地产等需求过旺投资蜂拥的行业，产生了诸如投机买卖、“泡沫经济”等现象。价格是市场调节的杠杆，在房地产业，房地产价格更是关系到公民生存权益，但由于长期缺乏有效的政策引导和法律规制，导致了房地产业泡沫的生成。房地产业的发展如果一味追求市场“无形的手”的调节作用，放任的行为必定导致其畸形发展，最终受害者依然是广大百姓。 　　如果一个行业的发展是一条直线跑道的话或许放任市场依照自身规律发展即可，但任何行业的发展都不可能如此，房地产行业亦如是，这是条弯道，市场不能够舒舒服服的畅行也不能任由其撞上问题的壁垒，这时候就需要政府运用“有形的手”，出台一定的政策法规来矫正市场的发展轨迹。所以，三年来一系列房地产“限购令”的集中出台是并非政府任意插手市场，而是市场经济健康发展的应有之义，是市场效能催生了政府的相应行为。 　　（二）房地产“限购令”是政府效能的体现 　　由上文可知，房地产“限购令”是政府在市场失灵后作出的一种调控手段，作为一种政策导向的房地产“限购令”并不算是法律的正式渊源。而该政“令”的具体化法律化是通过各个地方出台相应的规章确立的。所以房地产“限购令”本身算是政府行政行为，面向不确定对象的行政行为，即是抽象的行政行为。《行政诉讼法》第十二条指出，抽象行政行为是指行政机关针对不特定对象发布的能反复适用的行政规范性文件。因此，房地产“限购令”也具有可以反复适用、无溯及力等特点。 　　而作为行政规范，房地产“限购令”的频出也体现了其一定程度上的灵活性或不确定性。房地产市场的灵活性也在一定程度上决定了政策变化的灵活性，房地产“限购令”必须依据房地产市场现状进行不断的调整，这一点在一定程度上有别于一般稳定的抽象行政行为，更不同于绝对稳定的法律法规。国外也经历过巨大的房地产市场泡沫，及时有效灵活的政府行政行为是扭住局面的有利武器。我国在房地产市场失灵的情况下施行一定的“限购令”是政府职责所在，是政府效能的体现。 　　所以，笔者认为，房地产“限购令”的产生是市场经济发展的必然结果，也是房地产市场稳步发展的必要手段，它不是随性的政府行为，而是肩负着一定的社会使命。我们不能一味否定其作用，而是在认识其问题和肯定其功能的基础上去探寻更合理的“限购令”。 　　二、目前我国房地产“限购令”触礁点 　　我国目前的房地产“限购令”内容基本如下：对已拥有一套或以上住房的当地户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在