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房地产开发成本控制理论研究 　　中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号： 　　 　　1.房地产开发相关理论 　　1.1房地产开发的内容 　　“开发”是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上的房地产开发，这些开发视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。本文研究的范围是狭义上的房地产开发。 　　一般来说房地产开发可以分为四个阶段:投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、房屋租售阶段，每个阶段的工作均有不同的内容。 　　1.投资机会选择与决策分析阶段 　　投资机会选择与决策分析，是整个开发过程最为重要一个环节，其目的就是通过一系列调查研究与分析，选择一个最佳的可行的项目开发方案或舍弃项目的替代依据。这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究。 　　项目选择是指多渠道获取信息，形成开发项目初步设想，包括项目选址、筹资、配套建设，并与进行市场综合分析，广泛接触，使项目设想具体化。 　　项目可行性研究即在项目选择后对该项目深入分析，包括社会综合评价、市场研究、项目财务评价等，这是影响项目成败的关键之处。 　　2.前期工作阶段 　　 这一阶段主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。具体地说，包括: 　　（1）获取土地使用权 　　（2）实施筹资计划 　　（3）规划设计与建设方案的制定 　　（4）与城市规划管理部门协商，获得规划及配套部门许可 　　（5）征地、拆迁、安置、补偿 　　（6）施工现场“三通一平”或“七通一平” 　　（7）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算 　　3.项目建设阶段 　　项目建设阶段是将开发过程中所涉及到的人、财、物等资源聚集到一个特定的空间与时点，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政公建配套、竣工验收。 　　4.房屋租售阶段（房屋交易阶段） 　　当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预算的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是，在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平销售产品。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者 　　1.2房地产开发的特征分析 　　房地产开发跨越生产和流通两个领域，是房地产业最基本、最主要的物质生产活动。在城市建设中承担着重要角色，因而有其自身的特征。 　　1.房地产开发的本质特征是综合性 　　综合性是房地产开发的内在要求，现代房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，在开发过程中不仅建筑地块及房屋建筑进行有目的的建设，而且要对开发地区一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，其次，其综合性还表现在开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性，房地产开发的环节很多，涉及的部门也很多，不仅要涉及规划、设计、勘察、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、消防、环境、园林等部门，而且还有可能涉及通过征地、拆迁、安置等众多工作环节，每个开发项目所涉及的土地条件、融资方式、建筑设计、施工技术、市场竞争等情况都不一样，因此，开发商需要综合考虑，统筹安排，制定最佳开发方案。 　　2.房地产开发过程具有长期性 　　房地产开发从投入资本到资本回收，从破土动工到形成产品需要经过几个阶段工作，尤其在建筑施工阶段，需要大量的人力、物力、财力才能最终形成产品，这一过程与资金是否到位关系重大。一般来说，普通开发项目需要两、三年时间，规模较大及成片开发则时间更长。 　　3.房地产开发有很强的时序性 　　房地产开发从实务来讲具有很强的操作程序，从项目可行性分析到土地获取、从资金融通到项目的实施，乃至后期房屋租售管理等，头绪虽多，但先后有序。这不仅受政府土地、规划等部门行政管理审批手续的影响，同时也是房地产开发这一生产活动内在的要求。因此房地产开发项目的实施必须有周密的计划，各环节紧密衔接，协调进行，缩短周期，降低风险。 　　4.房地产开发具有很强的地域特性 　　开发项目受地段、区位的影响相当大，交通、环境、购物、升值潜力等很多因素，因此开发时项目的选址非常重要。 　　5.房地产开发具有较高的风险性 　　房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨额资金是有风险的: