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房地产项目全过程质量控制措施 　　【摘 要】随着人民生活水平的不断改善和城市建设的大力发展，大型及特大型开发项目也在不断涌现，我国房地产行业也已经进入了一个高速发展的阶段。与此同时，对房地产项目的建造质量的要求变得更加不容忽视。由于房地产业本身具有的投资大、投资行为不可逆转性等特点，房地产项目一旦质量不合乎要求，不但对各种人力物力资源是一大浪费，更主要是直接影响人民的生命和财产安全。因此，为保证房地产项目产品的质量能应对社会环境的不断变化，对房地产项目进行全过程质量控制成为一大基础。那么我们采取怎样的项目管理控制措施，才能建立一个具有可靠质量保证的房地产项目呢？笔者将在下文中从以下一些方面进行详细探究。 　　【关键字】房地产项目；全过程；工程质量；控制措施 　　1.房地产全过程质量控制现状分析 　　全面质量管理理论是于1961年被美国学者费根堡姆提出的，欧美等国对房地产项目的质量控制一般包含三个方面：一是建筑工程承包商进行的自我质量检测；二是建筑工程客户业主进行的质量验收检查；三是相关部门机构及政府的监督检查，以确保项目符合政府规定的选址规范及其他安全健康等方面的有关规定。 　　2.房地产开发各阶段的质量控制措施 　　我们一般把一个房地产项目的整个过程划分为四个阶段： 项目开发者收集市场信息， 并将其形成项目构思；再以设计任务书的形式将项目构思传达给设计方，并将要求转换为具体的、有可操作性的实施方案；然后施工方按照实施方案进行施工，实现从方案到项目实体的转化； 最后项目运营方对该项目实体进行操作、运转、维护等活动以满足用户的需求。然而， 对房地产项目进行质量控制是为了给用户提供高质量的产品享受和服务，根据以上房地产项目开发过程的四个阶段， 我们也可以将房地产项目的质量控制分为以下四个阶段。 　　2.1 项目前期策划阶段质量控制 　　房地产业的日益成熟，使得很多开发商开始越来越重视前期策划的研究工作，对于很多大型房地产开发项目，都会事先请专业研究咨询机构对其进行可行性研究。统计表明， 可行性研究工作的质量， 与投资的风险程度有直接的关系， 它关系到项目建设能否顺利进行， 关系到房地产项目的质量是否可靠，关系到项目的最终效益目标能否达成等诸多问题。在项目开发前期阶段， 质量控制的主要目标就是在项目质量目标、进度目标和成本目标三个方面寻找出一个有效的平衡点。要想达到三个目标之间的平衡，就需要深入分析开发商对房地产项目的整体需求，全力做好市场调查工作。进行市场调研的目的是为了发现市场潜在的机会、探测投资空间、预测市场需求和判断估测投资成本等。开发方案的设计，需要由专业人员进行一系列包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排以及环境保护评价等在内的活动。 　　2.2 项目规划及设计阶段质量控制 　　规划设计阶段的质量控制在整个房地产项目工程中起关键性作用。立项等有关内容完成后，整个项目中的很多参数都取决于设计，例如采用的工艺和装备是否先进合理， 产品的品种质量和成本是否有市场竞争力，建筑结构是否合理、功能是否齐全，还包括建设速度快慢、投资多少、质量优劣、效益高低等各方面因素。规划设计中一旦发生错误哪怕只是一点都会在计划、施工、运行中被扩展放大，引发更大的失误甚至是事故。因此，我们对设计过程中的质量控制进行了严格的要求. 　　（1）正确地编写设计任务书。设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、编写人的经验和以往设计的历史记录为依据进行编写。对设计进行质量跟踪并对设计文件进行定期审核能够有效地控制设计质量，同时在设计进行过程中和完成时，项目设计主管人员还应对设计文件进行细致的审核。 　　（2）建立质量监督责任制。开发商主管人员应该在项目经理的领导下，组织设计策划并负责各专业之间的衔接，完成对设计过程的控制管理和监督检查，确保设计产品满足合同规定的质量要求。同时他们还应该负责组织或监督检查各设计阶段的评审验证，控制设计变更并对设计关键点进行检查，遇到对设计质量有重大影响的文件还应当亲自组织或检查。 　　（3）建设方各专业工程师要进行明确过程监控。建设方各专业工程师要对各阶段设计细度和深度有清楚的了解，实现其设计特点的体现，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制[6]。 　　2.3 项目施工阶段的质量控制措施。 　　施工环节是建筑工程质量形成的关键环节， 是工程各参与方的质量控制工作的重点。由于房地产项目具有建设地点固定、施工人员流动、产品体积庞大、建设周期长、动用资金多、产品具有单件性等特点，施工过程中的质量控制需要根据具体的工程环境、工程性质等因素制定质量控制方案。 并在实施控制方案的过程中， 应时时注意施工环境的变化，并不断修正合适的质量控制方案， 确保项目质量目标的实现。