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房地产项目施工管理及成本控制方法分析 　　摘要：房地产开发项目的施工管理与成本管理是相辅相成的，施工管理包括工程质量和工程进度以及工程成本的控制，所以施工管理是为成本控制服务的；而成本控制则可以更好地实现施工管理，是企业开发房地产的核心内容。本文就房地产项目施工管理进行简要分析，同时也探讨了房地产项目施工管理中的成本控制方法。 　　关键词：房地产项目；施工管理；成本控制 　　中图分类号：TU71文献标识码： A 　　随着城市建设速度的大幅度提高，城市住宅量需求增长为城市房地产发展提供了发展的机遇。尤其是近几年来，我国各大城市房地产行成为了拉动国内经济建设的一个强有力的发动机。但总体上看，我国房地产业的发展较发达国家还很落后，管理模式陈旧、工程质量管理不到位，房地产投资成本及运营管理费用得不到有效的控制。而房地产项目的建设成本主要由土地成本、工程建设成本、管理费用和相关税费等构成，其中工程建设成本占比重最大。因此，如何提高房地产开发项目的施工管理水平，对房地产开发项目的施工成本进行有效控制，是目前房地产开发商所需面对的问题。 　　如何加强房地产项目施工管理 　　企业要想在激烈的市场竞争中胜出，就需要准确做好项目定位，选择有实力的勘察、设计、施工、监理、营销单位，建设出适销的楼房产品，通过促销及时回笼资金，达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果。而房地产项目开发是个资源整合的过程，房地产开发商对施工项目进行有效管理，需要明确建设方与监理方和施工方格子管理的范畴，在施工前作出明确的区分，从而在施工时可以明确各自的工作内容和责任。事实证明，只要组建一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部，做到精心计划、积极管理、严格控制，是能够实现项目管理目标的。 　　1.1、对工程的质量严格把关 　　 控制工程质量，质量目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求。质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料、设备等几方面。所以，应当建立质量控制体系，采取全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。作为建设方代表需要对施工过程中，随时抽查施工方是否严格按照施工图纸进行工作的，如发现问题，及时予以处理，与监理方协调后，对于需要返工的责令返工，情节较为严重责令施工方停业整顿。在设计阶段，要求进行限额限期设计，并且跟进设计工作，确保项目设计技术先进、经济实用，设计图纸满足施工要求。招标阶段，选择具备施工实力的合格的投标单位。施工阶段，审查监理规划、监理实施细则，监督监理单位的日常工作。督促好设计交底、图纸会审、施工组织设计等技术工作。控制好进场材料设备、样板工程质量。严格控制施工全过程的质量，重点监控质量控制点。管理好影响质量的五大要素，减少质量问题。竣工验收期间，加强检查整改；工程保修期间，及时做好维修服务工作。 　　1.2、严格控制工程进度 　　进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。对于房地产建设方代表需要严格按照合同工期来控制施工进度，认真检查施工单位是否严格按照施工组织计划进行施工的。如果按照施工组织计划来进行施工的，而不能够满足合同工期的要求，则需要根据实际情况与施工单位协调延长工期或督促施工单位加班进行，确保工程进度。而对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况，要极力避免，并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施，确保进度目标实现。为了缩短工期，可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法；最后，经研究确定，该项目的总工期两年多一点的时间。 　　1.3、加强对施工项目的安全管理 　　近年来建筑工程行业安全事故频发,安全生产的管理不光是施工单位单方的事情,项目各参与方都要参与进来,共同管理安全生产,房地产开发企业不能超越程序办事,一切都要按照相关的建设程序开展自己的工作。因此，施工项目中的安全管理是行业中极为重要的工作，需要严格管理。一切要按照“安全第一，预防为主”的方针，督促监理和施工单位做好安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系，落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作；加强现场文明施工管理，包括工地场容场貌、材料堆放、封闭管理、现场防火、施工标牌、治安整治、生活设施、保健急救等方面工作。 另外，要建立四级安全管理体系，即建设方、监理方、施工方、劳务队都设置安全工程师岗位，以便从组织上重视安全管理。 　　2、房地产项目成本控制方法 　　实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。而房地产项目成本控制措施主要是从房地产项目施工的设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段进行