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城市化、房地产需求与城市居民消费 　　摘要：文章依据2006年～2011年长三角两省一市的面板数据分析城市化、房地产需求及城市居民消费之间的关系。结果表明，现阶段城市化增加了房地产需求的同时，也促进了城市居民消费。城市居民消费的提高对城市化具有推动作用，房地产需求增加也有利于城市化进程。但城市居民消费与房地产需求呈倒U型关系，长三角地区的城市居民消费促进了房地产需求的增加。要拉动内需成为经济增长新引擎，就务必引导民间资本投资、树立可持续的城市发展观和加强文化产业建设。 　　关键词：城市化；房地产需求；居民消费；长三角 　　一、 文献回顾 　　我国学者对城市化与房地产价格的关系进行了大量的研究。陈石清和黄蔚认为城市化水平的提高导致了房地产价格的上升。陈淑云和付振奇认为城市化推动了房地产投资的增加。自从曼昆系统研究了持久消费以后，大量的文献就开始运用房地产需求和占有决策的结构性家庭模型研究家庭消费。李文丽和姚瑞研究了房价变化对不同年龄群体的房地产选择和消费者福利的影响。也有部分学者基于房地产的财富效应，研究房价上涨对居民消费的影响。邬丽萍认为房地产的财富效应影响了居民的消费决策、消费支出总额及结构，进而影响到经济增长。高波和王辉龙通过构建一个两期模型，验证房价波动对居民消费的影响机理，发现短期内的房价上涨会导致恩格尔系数上升。基于拉动内需对我国的迫切性，不少学者对城市化与居民消费的相互关系进行了研究。刘艺容指出我国的城市化水平与消费增长率之间呈长期的正相关关系。袁晓玲等认为短期内居民消费增加导致城市化率的提高，而城市化率并不能引起居民消费的增加。万勇将城市化驱动居民消费需求的作用进行分解，并认为我国城市化的结构效应和保障效应体现的并不明显，但城市化却增强了交易的可获得性、交通的方便性。 　　回顾相关的研究文献可以发现，既有的研究没能考察房地产需求这个比较重要的变量，也未能从总体上进行城市化、房地产需求与居民消费的分析。而只有引入房地产需求这一变量，并通过将城市化、房地产需求及城市居民消费纳入同一个分析框架，通过研究才能理清新型城镇化当中可能存在的问题，这也是我们试图进一步做出的贡献。 　　二、 理论分析与研究假说 　　在本文随后的分析中，为具体分析城市化、房地产需求与城市居民消费之间的关系，我们尝试验证以下假说： 　　1. 城市化与房地产需求。城市化的过程也必然伴随着旧城改造和拆迁，大量失去房产的城市居民被迫进入房地产市场。此外，在城市化背景下，房价长期上涨也改变居民的预期，吸引了大量投资者进入房地产市场，从而提高了房地产需求量。 　　反过来看，房地产需求的增加无疑会增加土地出让金和房地产相关税收，提高了地方政府的财政能力，从而加快城市建设和城市化进程。同时，房地产需求在一定程度上也能够反映出外来人口迁入城市数量，因此房地产需求的增加也就意味着城市化速度的加快。 　　假说1：城市化过程中会大幅度地增加由于迁移和拆迁带来的房地产需求，而房价上涨又会改变居民预期从而进一步增加房地产需求；房地产需求的增加提高了地方政府财政收入，从而有利于城市化的进行。 　　2. 房地产需求与城市居民消费。不同的房地产需求主体，其自身财富状况不同对消费的影响截然不同，从而使房地产需求与城市居民消费呈现不同的关系。如果房地产需求来自相对贫困的外来人口，为了购买房地产居民被迫改变其消费支出，降低了短期消费支出，增加了长期的房地产投资消费，这在很大程度上降低了城市居民消费。如果房地产需求来自原城市居民、外来相对富裕人群或拆迁户，由于近年来房地产升值和拆迁补偿标准的提高，其获取收益的能力大大提高，从而使得房地产需求增加与消费支出增加相伴出现。 　　反过来看，居民消费支出能够反映了居民的经济状况和购买力水平，居民消费水平越高，越有能力进行房地产投资获利，从而增加房地产需求。但是当居民的收入水平达到一定程度以后，居民消费偏好会发生变化，这时的居民消费水平也达到较高的水平，从而会降低房地产需求。此外，从降低投资风险角度出发，居民也会进行投资的组合，从而降低房地产需求。 　　假说2：由于房地产需求主体不同，房地产需求与居民消费间不存在明确相关关系；当居民消费水平较低时，房地产需求和消费都会增加，当居民消费水平较高，消费偏好和规避风险的需要会降低房地产需求。 　　3. 城市化与城市居民消费。城市化带来了更多的工作机会，从而提高个人可支配收入水平和消费水平。当然城市化本身也带来了更多的消费机会，也带动了城市居民的消费需求。生活环境的改变也直接影响了迁移人口的消费习惯，从而增加了消费支出。此外，城市中“示范效应”比较严重，人们的消费行为会彼此进行“模仿”和攀比，也会增加其消费支出。 　　此外，城市化过程中伴随着财富的重新分配。市郊周边的农民在完成