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太原市“城中村”改造问题的思考 　　摘要：“城中村”是城市化发展过程的特殊产物，对其改造将会对城市发展的方方面面带来较大的影响。本文以“城中村”形成的原因，改造过程中存在的难点和改造的必要性作为了解太原市“城中村”的基本角度，借鉴亲贤村等成功改造的项目，探讨了“城中村”改造的新思路和新模式。 　　关键词：城中村；城市化；改造；模式 　　中图分类号：F061.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01 　　前言 　　“城中村”是指在城市规模化发展的过程中被划入城区，但在土地所有制、经济发展模式、户籍、行政管理体制上仍属于农村模式的村庄。“城中村”形成的历史原因是我国城乡二元体制结构，直接原因是快速的城市化进程。“城中村”的建筑景观、经济体制、意识形态等各方面还保留着农村的特征，与城市规划存在着较大的差距。 　　一、太原市“城中村”现状 　　根据太原市住建委确定的“城中村”共有173个，人口11.2万户、46.24万人，土地面积214.7平方公里，旧村建筑面积4068.8万平方米。从城市中心到城郊均有分布，大多数还分布在城市主干道、街道两旁。 　　1.存在的问题 　　（1）人口密度高、流动性大。“城中村”中租赁的房屋价格低，吸引了大量的外来人口租住，形成村民和外来人口混合居住，人口构成复杂，治安状况差。 　　（2）建筑布局混乱。由于经济利益上的驱动，有的为了满足大量的出租需求，有的为了拿到更多的拆迁补偿，村民私自搭建房屋，很多违规建筑布局混乱，严重影响城市建筑景观。 　　（3）市政设施不足，公共服务设施欠缺。“城中村”道路狭窄，市政电线路暴露在外，排水、垃圾处理等市政设施不完善，污水横流、垃圾成堆。环境卫生条件差，消防、抗震等方面存在隐患。此外，文体医卫设施和商业服务点严重不足。 　　（4）社会管理结构二元化。“城中村”在行政区划分上已经属于城市区域，但还保留着农村的意识形态和管理模式。“城中村”居民在社保、就业、教育等方面无法享受到与市民“同城同待遇”的应有权益，不利于村民参与城市社会分工和竞争。 　　可见，要解决这些问题，就必须对“城中村”进行全面改造，实现“城中村”地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展。 　　2.改造的难点 　　（1）手续办理慢，“城中村”改造虽然已经成立了领导小组，但是各部门缺乏充分有效的协调配合。 　　（2）拆迁难度大，由于经济利益上的原因，有的村民不愿拆除；有的村民对拆迁补偿要求太高，钉子户问题难以解决。 　　（3）招商引资困难。大部分“城中村”改造项目的拆迁建设资金需要10亿～20亿元左右。过高的拆迁补偿标准，难以吸引房地产公司投资。 　　（4）土地转性难。经测算，太原市共需“城中村”改造安置用地3911公顷。但目前，用于“城中村”改造的指标有限，不能满足“城中村”改造的需要。 　　因此，只有通过统筹规划协调，各部门齐心协力，有效沟通，才能进一步推动“城中村”改造的工作。 　　二、“城中村”改造的模式 　　1.太原市“城中村”改造的模式 　　（1）“城中村”整治。基本不涉及建筑的新建，而是通过多种手段改善“城中村”的居住环境，包括建筑外观改善、公共环境改善、市政公用设施改善、公共服务设施改善和公共安全工程体系建设。此模式适用于已经或基本完成改造，旧村基本拆除完毕的“城中村”。 　　（2）“城中村”改造。通过拆除和新建等手段彻底改造“城中村”的建筑形态和居住环境，改造必须满足城市规划和建设标准。纳入城市管理规划体系，最终融入城市社区。 　　太原市“城中村”改造秉持“改造一个村，带动一个社区，形成一个产业，打造一个亮点”的原则，做到“一村一策”。改造村按照高起点、高标准的要求编制城中村改造规划方案，按照功能实现连片整体开发改造。 　　2.成功改造的项目 　　（1）政府主导、市场化运作的杨家堡改造项目。杨家堡社区与山西恒实平阳房地产开发有限公司签订协议，根据城市片区规划进行改造的新思路，由恒实公司注入拆迁建设资金，完成拆迁工作，并享受杨家堡社区城中村改造优惠政策，对杨家堡片区进行整体改造。 　　（2）自主开发，公司化运作模式。 　　集体经济改制，采取公司化管理与运作，村民入股、自行运作资金，自主开发。按照“成熟一片，改造一片，逐步推进的城中村改造模式，开发建设亲贤苑、文化苑、百万庄园等大型项目，成为全省“城中村”改造的示范村。 　　（3）项目带动，集中连片开发模式。通过重点工程带动，对重点工程、片区建设和涉及的“城中村”改造统一规划、统一征地、一体开发。 　　以上“城中村”成功改造的模式和经验在“城中村”转型发展方面探索出一条新路子，对加快太原乃至山西“城中村”改造进程具有借鉴意义和示范效应。 　　三、“城中村