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新时期我国房地产宏观环境分析及健康发展策略再考察 　　摘 要：金融危机以来，我国房地产经济的健康发展越来越重要。作为我国重要的支柱产业，房地产业对国民经济的促进作用毋庸置疑。不过，由于我国房地产市场的不成熟性，加之宏观经济环境的变化，我国房地产业的发展存在诸多不确定性。本文基于2014年上半年以来的宏观经济形势，对当前房地产业发展中的问题进行了分析，对关键因素进行了考察，提出了一定的发展策略和建议。 　　关键词：房地产；宏观环境；关键因素 　　改革开放以来，中国房地产业快速发展，其在推动我国城镇化建设、带动其他产业的发展等方面发挥了重大作用。不过，进入21世纪以来，随着我国经济社会的发展，房地产投资过热及金融资产过多转向房地产等问题日益凸显，调控的呼声日益高涨。2013年下半年以来，全国70个大中城市中的68个房地产价格持续上涨，最高涨幅为13.7%。进入2014年，中国房地产价格上涨出现一定的收窄，一是表现为房价环比涨幅持续下行，二是受整个行业降温的影响，2014年大中城市房价同比涨幅支撑力不足。 　　总体来看，金融危机以来，我国房地产经济的健康发展越来越重要。作为我国重要的支柱产业，房地产业对国民经济的促进作用毋庸置疑。不过，由于我国房地产市场的不成熟性，加之宏观经济环境的变化，我国房地产业的发展存在诸多不确定性，且存在诸多问题。在当前房产价格备受关注与责难的形势下，基于2014年上半年以来的宏观经济形势，对当前房地产业发展中的问题进行分析，对关键因素进行了考察，有一定的借鉴价值和意义。 　　一、2014年以来我国宏观经济分析及对房地产市场的影响 　　2014年以来，中国宏观经济走势呈现出结构转型过程中的短期企稳迹象，这是今年以来中国宏观经济的主要特征，也将是2014年下半年中国宏观经济的主要方向。一是从国际经济环境看，2014年以来世界经济呈现分化走势，发达经济体复苏势头日益巩固，新兴经济体增长仍然乏力。先进经济体对于全球经济增长的作用更加突出。二是就我国国内形势看，我国国内经济短期企稳的趋势明显，虽然我国二季度GDP同比为年内低值，但可以预见，今年下半年我国GDP将有小幅回升，预计全年将实现7.5%的同比增长目标，而从居民消费价格水平看，我国下半年压力不大。三是从国内的政策层面看，财政政策将持续发力，“稳增长”与“调结构”并行。货币政策则将逐步从“宽货币紧信贷”转向“宽货币宽信贷”，而市场利率也有望维持较低水平，同时不排除央行降息的可能性。最后，从风险看，美国超预期加息以及我国经济转型带来的增长放缓超预期、企业盈利能力下滑、央行货币政策转向以及地方政府债务风险集中爆发等问题，都进一步增加了我国宏观经济环境的不确定性。 　　在此宏观经济环境下，结合2014年以来我国房地产市场出现的销售萎缩局面，可以预见的是，我国房地产价格将出现持续的自主性回落，房价的理性回归趋势初见端倪。一是住宅销售萎，2014年上半年，我国全国住宅销售面积为同比下降9%，而2014年上半年的平均月销售面积也是近四年最低，二是房价自主回落，以往历次调控过程中房价的回落总会形成新一轮报复上涨，而这次房价回落则是自发性的，是市场的自主回调。总体来看，随着我国宏观经济形势的变化，我国房地产市场出现了较大调整，表现为经济结构升级转型压力不断加大、货币增速回落以及利率高位因素等，都对高房价产生挤压，房价回归呈现出一定的必然趋势。 　　二、房价回归理性的意义及房地产业健康发展策略分析 　　房价回归必然结果，政策措施起到了扶持和延缓作用，但不能改变市场趋势。从整体经济发展看，房价理性调整有利于打破土地财政和数量扩张的经济增长“怪圈”，有利于经济发展方式的转变和合理物价结构的形成。随着房价调整，我国的物价结构将合理调整，有利于形成合理的物价结构，降低经济活动的整体成本，使得居民消费等内生性增长动力得到有效培育。在房价高企的情况下，经济的内生动力往往不足，房价合理调整将释放相当一部分居民财富，促进消费增长。促进房地产业的健康发展，要充分落实以下五个方面的政策建议： 　　一是充分尊重供求关系自主调整，坚持市场在资源配置中的基础作用。十八届三中全会以来，政府坚持在经济领域落实市场化为导向，针对房地产领域，新一届政府正在着力建设房地产市场调控的长效机制，使市场在资源配置中起决定性作用。针对房地产形势，下一步政府应该避免激进的短期干预政策，要充分尊重市场机制的选择，理顺房地产制度体系，满足市场多样化住房需求。 　　二是要结合地方差异制定调控政策，强化地方政府的调控责任。各级政府要细化房地产调控措施，承担房价控制目标的责任。而考虑到不同城市之间因经济发展水平等的差别，地方调控要坚持差异化，使原来全国统一调控政策逐步转向以地方政府为主导因地制宜的调控政策。