最新常州某大型商业项目整体定位体系报告.ppt

以城出世 万象新天 写在前面的话 在商业零售业充分竞争的时代背景下，商业地产项目的总体定位方向，是决定项目运营成功与否的重要前提和关键因素，无论怎样强调项目定位的重要性，都不为过。 本报告是在第一阶段工作——市场调研工作的基础上进行的。 本报告着眼点在于务实，务虚性阐述相对较少。 我们今天将听到的 定位依据 整体定位体系 规划调整方案 塔楼功能定位 功能业态规划 价格定位 目标客户群定位 第 一 章 定位依据 时代经济大势 中国经济基本特点 常州市经济大势及特点 快速的城市化进程 作为现代化社会的一个重要标志，中国城市化进程正处于加速推进当中，城乡一体化、城市群体化、中心城市特大化等城市化局面全面形成，其中，加速发展各大经济区域的特大型中心城市，已成为中国的共识和共同的行为。各大中心城市，急剧拉大城市框架，中心城区、城市建成区的面积成倍扩大，许多在十年前、五年前，甚至二、三年前，还是一片田园风光的城市郊区、远郊区，都已被纳入中心城区建制，甚至已经成为中心城区，这些区域的土地资源价值、物业价值，已是成倍、成十倍，甚至成百倍增长。 急剧的城市化过程，在给这些曾经的郊区、远郊区带来巨量价值的同时也提出了挑战，就是必须完成区域的履行升级过程，这样才能把潜在价值变为现实价值，把现实价值变得价值更高。 城市化总体模式 中国各大城市的城市化，绝大多数采取了”梯度开发”的总体模式，即以中心城区为圆点和起点，以一个10或15年的城市总体规划，甚至以5年规划为指导，逐次向外扩张。上一个规划中的郊区、郊县，再下一个规划中，分别依次变为城区、郊区，依次类推，周而复始。 这一模式带来如下的后果：在宏观经济高速发展的态势下，规划往往大大落后于实际的城市化进程，在上一个规划中还是郊区甚至远郊区的区域，在下一个规划还未实施之前，就已成为主城区了，造成了大量建成没几年甚至刚建成的项目就落后了，就“有碍市容”，不得不改造甚至拆建。 梯度开发也必然会产生积极的效果。首先，土地及物业升值。其次，新城区的建设、人口的外迁和聚集，会带来巨大的商机。 火爆的消费时代的到来 自朱鎔基主持中国经济以来，尤其是自九七年亚洲金融危机以来，为保持中国经济的持续快速发展，中国政府越来越重视消费对经济的拉动作用，出台了各种政策，采取了众多的措施，千方百计地鼓励消费、刺激消费。消费已成为拉动中国经济发展的三驾马车（消费、投资、外贸）中不可或缺的一驾。同时，在近三十年的改革开放过程中，西方文化、价值观、生活方式也大举进军中国，极大地影响了中国人，尤其是中青年一代的价值观、生活方式和消费方式，超前消费、过度消费，已基本成为很多人的消费准则。 同时，得益于中国经济近三十年的持续快速发展，得益于中国宏观经济结构及经济增长模式的转变，得益于共产党还富于民政策，中国的总体消费水平有了大幅提升，居民的消费结构、消费方式都发生了翻天覆地的变化。 消费意味着买卖，买卖意味着市场，市场意味着商用物业的投资建设。消费时代的到来，意味着商贸业的兴盛的到来，同时也意味着商业地产业的兴盛的到来。在这样的时代，大举进军商业地产业和商贸业，已是水到渠成的事。 中国社会消费的总体特征 消费总量向大中城市聚集 消费能力、水平大幅提升 消费结构连续快速升级 消费方式连续快速转型 消费总量向大中城市聚集 随着中国社会主义市场经济体制的确立、发展和巩固，市场经济所固有的内在规律——马太效应，越来越明显，最显著的表现就是城市，尤其是特大型中心城市的综合聚集度越来越高，经济辐射力越来越大，人口、人才、资金、信息等几乎所有的资源越来越快地向中心城市聚集，从而极大地将社会消费超强度地向中心城市聚集，一个中心城市的社会消费总量，往往占到所在省份全省社会消费总量的百分之十几、二十几，甚至更高。 社会消费向中心城市聚集这就给中国的各大中心城市的商贸业的发展，带来了巨大的发展机会。也就必然会带来商贸业的物质载体——各种类型的商用物业的大发展，而且，商用物业的大发展是商贸业大发展的必要前提。 居民消费能力、水平大幅提升 【分析】 中国改革开放最显著成就，是中国居民，尤其是城市居民可支配收入大幅增长，消费能力和水平的连续大幅提高。这种提高是全方位的，从衣食住行到文化、娱乐、教育，覆盖人民生活的方方面面。 居民消费结构加速升级 在消费水平大幅提升的同时，中国社会的消费结构也发生了巨大的变化，日常生活消费由粗放型向精细化转变。消费的个性化、潮流化、多样化、阶层化趋势显著。食品消费支出比重逐年下降；各种非食品消费占总消费的比重各有升降、交错变动。其中居民的