最新房地产企业开发成本核算归集分配实务应用及纳税风险管控.ppt

土地开发和代建工程的核算应用 代建工程开发成本的核算举例 【例10】某房地产公司接受市政工程管理部门委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300,000元，前期工程费160,000元，应付基础设施工程款540,000元，分配开发间接费用80,000元。 (1)在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，分录如下： 借：生产成本——代建工程开发成本 1,080,000 贷：银行存款 460,000 应付账款——应付工程款 540,000 开发间接费用 80,000 (2)道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时： 借：库存商品——代建工程 1,080,000 贷：生产成本——代建工程开发成本 1,080,000 开发产品成本的结转应用 一、计算各成本核算对象的开发总成本 (一)计算总成本的原则 计算成本核算对象开发总成本时，应重点关注以下几点： (1)企业在结转完工开发产品成本前，要和企业内部各业务部门沟通，确认是否还有应该属待结转产品承担成本还没发生情况，确认开发总成本的完整性，防止归集的开发成本发生重大遗漏。 (2)在复核开发成本的完整性时，重点关注报批报建项目和项目后期待建的配套设施。如有应支未支的报批报建项目，应根据相关收费文件和收费标准等规定预提。对项目规划应建设而计划在后期项目建设的应在本期分摊的配套设施等成本支出，应按成本分摊原则进行预提。 (3)对本期发生的应由前期、本期或后期项目分摊的支出，应按权责发生制原则作待摊处理。 开发产品成本的结转应用 一、计算各成本核算对象的开发总成本 (二)成本预提 1．配套设施成本的预提 (1)预提范围：非营利性配套设施将发生的费用可预提。但营利性配套设施将发生的费用不得预提。 (2)预提条件：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。 (3)预提时间：应在结转房屋等开发产品时预提。 (4)预提依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。 某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本(或计划成本)×配套设施费预提率 配套设施费预提率＝该配套设施预算成本(或计划成本)÷应负担该配套设施费各开发产品预算成本(或计划成本)合计×100％ 式中，应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋和营利性公共配套设施。 开发产品成本的结转应用 2．开发产品成本的预提 (1)预提范围：会计期末，当开发产品符合确认收入条件时，必须确认取得的销售收入，并结转销售成本，如此时项目决算工作尚未完成，就需对开发产品成本进行预提。自持经营用途开发产品和投资性房地产投入使用时，也需确定原值，对发生成本支出进行预提，并计提折旧。 (2)预提时间：一般在确认收入或资产投入使用时预提。 (3)预提依据：由企业预算或成本部门根据成本预算结合实际成本发生情况确定。 3．报批报建费用的预提 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可按规定预提。物业完善费用指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 开发产品成本的结转应用 4．预提费用的核算 成本预提在“应付账款——预提费用”科目核算。该科目核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已发生或将要发生但尚未结算或支付的成本、费用。当成本结算完毕，对已按预提成本结转的销售成本和资产账面价值及库存开发产品成本进行调整，对已计提的折旧不再调整。 发生预提情况时，按预算成本或相关合同和收费文件规定标准，借记“生产成本”科目相应明细科目，贷记“应付账款——预提费用”。实际发生时，借记“应付账款一预提费用”科目，贷记“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目。实际结算时，按实际结算大于预提成本之间差额，借记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“库存商品”等科目，贷记“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目；按实际结算小于预提成本之间的差额，借记“应付账款——预提费用”科目，贷记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“库存商品”等科目。 开发产品成本的结转应用 一、计算各成本核算对象的开发总成本 (三)成本核算对象总成本计算表 成本核算对象的成本归集完后，需确定哪些成本核算对象是开发产品，哪些不是开发产品。 不是开发产品的成本核算对象就是非营利性公共配套设施，其发生的各项费用支出属待分摊配套设施成本(共同成本)，其归集的成本