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房地产工程管理范围划分与工程时间计划管理讲座 2005年9月30日 项目范围管理基本概念 项目范围管理定义：是一个项目全过程中所涉及的项目产出物和项目工作范围所进行的管理和控制工作。项目范围，包括项目产出物的范围和项目工作范围两个方面。 项目产出物是最终项目的成果，项目工作范围是完成一个项目并且实现项目目标和获得项目产出物所必需的全部工作的范围。 项目范围管理的目标是使整个项目的产出物能够全面达到项目目标的要求，使项目的全部工作既不超出生成既定项目产出物和实现既定项目目标的需要，也不能少于这种需要。 项目范围管理是项目时间管理、成本管理的基础。 项目范围定义的目的 明确界定项目的产出物和工作，提高对项目成本估算、项目工期和项目资源需求估算的准确性，为项目的绩效度量和管理控制确定了一个基准，便于明确和分配项目的任务和责任等。 WBS技术简介 WBS技术也就是工作分解结构技术，是指将根据项目目标确定的项目产出物和项目工作进行逐层细分，最终确定出可操作执行的项目工作包从而界定一个项目范围的技术方法。是帮助人们揭示项目细节的有效工具，是界定项目范围、进行项目预算和沟通等的有效工具。 运用WBS技术的目的和意义： ■构建一个项目WBS的目的首先是为了界定项目范围。 ■构建项目WBS有助于监控项目管理过程。WBS中每个工序的活动内容、所需资源和所需时间等都应该是可以衡量的，这样得出的每一个项目工作包可成为监控项目过程的基础，成为项目利益相关者之间沟通的基础。 ■项目WBS有助于准确预算项目成本和进度，避免现场签证。 ■WBS有助于明确各部门的任务。每个部门或每一个部门员工都希望有明确清楚的工作分配，以便能更好地了解自己的工作应该如何工作，而工作分解结构技术可以满足这一要求。 WBS技术在房地产工程管理的运用 房地产工程管理成果范围，详见链接案例。 房地产工程管理通用工作范围，详见链接案例。 房地产工程管理项目WBS分解结构案例，详见链接、链接。 民用建筑设备安装工程范围划分方法案例，详见链接。 房地产工程管理项目WBS技术的运用原则：成果范围分解以合约拟分包的分部工程项目为界，项目工作范围根据公司具体情况确定。 房地产工程时间计划管理体系的内容 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS基础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。 中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。 工程时间计划管理体系是房地产工程管理项目最重要的内容 Andrew Smith的部分智慧金砖： 计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。 避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。 计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。 经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。 执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。 计划管理的重要性： 计划是管理的基本职能。 计划是实现主动控制的前提。 计划是绩效考核的依据，没有计划就没有考核标准 。 房地产工程时间计划管理的任务是什么？ 房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。 怎样编制房地产工程时间管理计划？ 计划要回答的问题：明确谁是顾客？客户的需求是什么？我们现在处在什么位置?我们应该在什么地方结束？技术性能要求是什么？项目工期是多长？ 房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。——通盘考虑的计划是好计划。 编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下，考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计划。——符合企业实际情况的计划是好计划。 房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。——符合市场规律的计划是好计划。 计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。 ——能够操作执行的计划是好计划。 如何有效保证房地产工程进度？ 计划能否对行动起到有效的指导，依赖于对不确定性的正确评估和预测。 经验之谈： 在不增加工程成本、保证工程质量正常的情况下，我认为保证工程进度的方法有二种：一是提