最新房地产开发关键节点.ppt

房地产企业管控模式和流程管理 课程附件：房地产开发关键节点 设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工 项目取得 项目策划阶段 竣工 入伙 产品交付阶段 项 目 发 展 营 销 设 计 工 程 采 购 组织项目论证 项目取得 市场调研 初步项目定位 规划要点/规划草案 项目定位 概念规划设计 项目营销招商方案策划 租售前准备（含前期客户积累） 方案设计 扩初设计 施工图设计 主体结构施工至 具备预售条件 工程施工至 竣工验收 销售及入伙配合 工程施工配合、租售配合及入园手续配合 租售事务管理 成 本 前期成本估算 测算 设计阶段成本控制及测算、形成 控制性目标成本确定 合约框架 动态成本管理 工程实施阶段的成本管理 结算 产品交付管理 入住事务管理 客 服 战 略 用地规划许可证 国有土地使用证 规划许可证 （办理房地产预售 施工许可证（ 基础提前施工报建） 许可证） 产权初始 登记 工程施工配合 物业方案策划、设计配合、物业 公司选聘 销售配合 工程条件评估 投资估算 投资目标执行监控 项目计划动态管理 项目后 评估 项目运营策划 （含项目计划） 景观/专项／二次设计、部品策划 内部立项 项目论证阶段 项目策划会 方案评审会 方案设计阶段 初设-施工图阶段 主体结构开工 开盘销售 程管理阶段 销售管理阶段 房地产开发基本模式 （7阶段、7专业、53个关键活动/节点） 里程碑节点 集团增加的15个节点 某标杆企业的项目关键节点（集团25、城市公司３１）） 1. 投资分析完成 2. 概念设计 3. 规划用地许可证 4. 基础施工图完成 5. 施工报建图完成 6. 取得《建设工程规划许可证》 7. 节能审批通过 8. 室外综合管网与景观施工图完成 9. 取得《施工许可证》 10.基础开工 11.（销售展示区实施计划确定） 12.（销售展示区开放时间） 13.外脚手架拆除 14.室外配套、园建完成 15.模拟验收及整改完成 城市公司增11个 1. 项目启动时间 2. 施工至正负零 3. 交付风险检查完成 ４. 装修样板房样板验收 ５. 土建单位与安装单位工作面移交 1. 项目定位(分解) 2. 规划方案 3. 单体方案 4. 施工图设计 ５. 总包监理确定 ６. 开工 ７. （达预售条件） ８. 结构封顶 ９.竣工备案 1０.集中入园 * * 产品定位、营销管理 地块调查、客户细分/体验研究、竞品调研、可行性研究…… 项目定位、产品建议（集团产品品类、产品线支撑） 营销策划总案 品牌管理、会员管理 营销推广 销售模式选择、合作单位选择及控制 展示区设计、工程管理 销售现场管理 内部认筹、开盘、入伙、售后服务、权证办理、…… 数据分析、后评价 * 规划设计管理 建造标准、设计任务书、深度要求 设计出图计划（各阶段） 勘察设计单位的招标选择 设计全程跟踪管理 设计评审标准、物业管理前期介入 不同阶段、不同设计单位、不同层级设计管理部门的穿插协作 设计与报批报建、招标采购的紧密互动 材料、设备选型，材料确样/封样 设计评审（关注各专业协调）、设计优化、设计监理 设计变更管理 变更提出单位 变更类别（需否通过设计部门？） 变更技术审查 变更预警/估算 变更后的图纸管理 变更实施确认（设计合同履约） * 规划设计管理（续） 施工中的设计配合 设计交底、图纸会审 深化设计、综合管线设计 样板验收、确认 现场指导 设计效果监督 注：设计合同的约束条款 设计后评价、标准化工作 设计师 设计院 例：规划设计改进信息渠道 内外部检查、设计评审、图纸会审 标杆学习、行业资讯 规划设计部 项目后评价 /管理评审 案例库、设计任务书、审图要点、产品/部品标准等 示意 物业管理处、集团客服部(维修报告及投诉) 建立如下图所示的规划设计改进机制 顾客满意信息 员工合理化建议 * 概念设计 规划设计 单体设计 施工图 部品设计 标杆企业通过流程的知识化，实现了质量和效率的提升！ 初步设计 传统设计管理流程 某地产公司现行设计流程：产品创新研究刚刚才起步，对住宅产品没有系统的研究成果，部品定板则是由事业部在工程实施阶段配合规划创意中心选定，设计周期长，一旦要赶“开盘”，就经常会出现“忙中出乱、乱中出错”的情况。 * 拿地节点 方案 报建 方案设计 扩初设计 施工图设计 施工图 部品材料定板封样 论证阶段 工程 管理 规划设计 扩初设计 市政