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房地产开发成本管理与成本控制 关键词： 成本管理，成本控制。 以项目为管理对象 项目的完全直接成本 间接成本分摊 多数房地产公司成本管理的范围 对成本的基本认识 房地产公司的成本管理体系 房地产公司的成本管理思路 房地产开发项目的成本管理 房地产的成本概念 房地产的开发成本基本可以分为五大部分: 1、土地成本；2、工程成本；3、营销成本； 4、管理成本；5、财务成本。 工程成本是我们在项目开发过程中进行成本管 理的重点。 序号 一级成本费项 二级成本费项 三级成本费项 责任部门 1 开发成本： 土地成本、 工程成本 土地成本 土地价款、契税等 发展部 2 前期费用 设计费 设计部、成本部 报建费 设计部、工程部 三通一平费 工程部、成本部 3 配套设施费用 学校、幼儿园、会所等 成本部 4 基础设施费用 水、电、气配套 工程部、成本部 小区强弱 电、总平工程 成本部 5 主体建安成本 建筑、安装、装饰工程 成本部 6 园林景观工程费用 硬景、软景、水电、小品等 成本部 7 工程相关费用 审计费 成本部 造价咨询费 成本部 监理费、定额外检测费 工程部、成本部 物业前期介入费、维修基金 营销部、财务部、成本部 8 期间费用 销售费用 营销设施建造费 成本部 其他销售费用 营销部、成本部 9 财务费用 贷款利息等 财务部 10 管理费用 员工工资、福利等 行政人力部 1、房地产公司的成本管理体系 成本管理架构 成本管理制度 执行统一成本管理制度 执行统一成本科目 文档管理制度 招标管理流程 合同管理流程 工程变理管理流程 中期付款管理流程 结算管理流程 2、成本管理架构 部门 工作职责 发展部 负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。 设计部、成本部 负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。 营销部 负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 财务部 负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控，争取税收优惠，降低税务成本。 成本部、工程部 负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 5、成本管理的职能 职能部门 成本管理职能 发展部 土地成本管理 设计部 1、设计费管理 2、设计优化产品成本控制 成本部 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造价管理 工程部 1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控 营销部 销售费用（包括体验区）管控 财务部 1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控 为什么要进行全过程目标成本管理 利润=售价-成本 3、准确预测编制全过程目标成本的作用 提前锁定投资 合理确定销售价格 预测投资效益 特别在产品预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。 房地产公司的成本管理思路建立成本管理目标 1、全过程成本管理 2、动态成本管理 房地产开发项目成本管理的思路 成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及项目管理为手段，构建有效的成本管理体系。 6、全过程目标成本管理 土地投资论证阶段成本 土地招拍挂（拿地）前完成 原则上不同阶段 的目标成本小于可研究目标成本 是审核商业计划书的依据 预目标成本 开工前30天完成 确定工程成本 是审批工程招标的依据 计划目标成本 成立项目公司前完成 用以指导项目的规划方案设计评审方案设计的依据之一 目标控制成本 规划、建筑方案经政府批准30天内完成 是指导初步设计和施工图设计的依据 方案设计阶段 项目可研证阶段 初步设计和施工设计阶段 上报资料： 《项目成本盈利预测表》、《建安成本目标控制表》、 《项目现金流量预测表》、 《项目建安成本预测明细表》。 项目开工前 项目启动阶段 项目启动阶段成本 拿到土地后20天完成 数据更准确及完善 为准确对项目