最新房地产开发资金的筹措.ppt

二、房地产开发资金筹集结构分析 筹资资本结构：即企业或项目的全部资金来源中负债和所有者权益二者各占的比重及其比例关系。 筹资方式结构：一般可以分为股票筹资、债券筹资、金融机构借款筹资和企业内部筹资。 筹资来源结构：可分为内部筹资和外部筹资。 筹资成本结构：分为成本筹资和无成本筹资。 筹资期限结构：分为长期筹资和短期筹资。 三、房地产开发资金筹集的成本分析 （一）资金成本的概念和确定 资金成本是企业筹集资金和使用资金所必须付出的代价。 资金成本率 K= × 100% 或 K= × 100% 式中K—资金成本率（一般通称为资金成本）； D—使用费； P—筹资总额； F—筹资费用； f—筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。 （二）资金成本的种类 1、个别资金成本 指按各种资金筹资方式计算确定的成本。 1）债务成本 通常将银行贷款和债券的资金成本称为债务资金成本。债务资金所支付的利息费用可作为财务费用，通常在所得税之前扣除，这可使企业少缴一部分所得税。因此，债务成本计算公式为： K1= 式中 K1—债务成本率； I1—年利息率； f1—借款费用率； T—所得税率； 例1：某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8%,借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，计算这笔长期借款的成本。 例2：某企业平价发行一笔企业债券，总面额为400万元，该债券票面利率为12%，筹资费用率为2%，所得税税率为25%，计算这笔债券的成本。 2）权益成本 权益资金是企业所有者投入企业的资金，可分为优先股、普通股以及留存收益等。 权益资金的成本包括两大内容： 投资者的预期投资报酬 资金筹集费用 根据所得税法的规定，公司需以税后利润向股东分派股利，故没有抵税利益。 普通股资金成本 由于普通股没有固定的股利，且要承受公司的兴衰，故其价格可能发生重大变动，现采用股利估价的方法来确定普通股成本。 假定股票市价P0等于未来各年股利（D1,D2…，Dx）的现值，以普通股权益报酬率即Ks 为贴现率，现有： ABC公司拟发行一批普通股，发行价格12元，每股发行费用2元，预定每年分派现股利每股1.2元。其资本成本率测算为： K=1.2/(12-2)=12% 例：假定某公司普通股的现行市价每股25元，,发行费用忽略不计，第一年支付股利D1为每股1.75元，预计每年股利增长率g为9%，则普通股权益成本为： 1.75÷25+9%=16% 优先股资金成本 优先股的股利通常是固定的，公司利用优先股筹资需花费发行费用，因此，优先股资本成本率的测算类似于固定股利政策的普通股。 留存收益资金成本 项目的税后利润除了用于支付股息外，一般都要留有一部分用于投资。留用利润是企业内部的一种资金来源。 2、加权平均资金成本 采用多种方式筹集资金，应计算其综合资金成本，以各种资金占全部资金的比重为权数，对各种资金的成本进行加权平均计算。 3、边际资金成本 当某种方式的筹资超过一定数额时，个别资金成本会增加，从而若欲使筹资结构不变时，加权平均资金成本将会发生变动。因此，企业或项目在筹集新资金时，必须通过边际资金成本的计算，了解资金成本的变动随筹资额变动的相互关系。 例：某企业为现有资本100万元，其中长期负债20万元，优先股5万元，普通股75万元，为了满足追加投资需要，拟筹措新资，试确定筹措新资的资金成本。 计算步骤如下： 确定目标资本结构 假定经研究分析增资时保持原有资本结构，即长期负债20%，优先股5%，普通股75%。 确定各种资金的成本 计算各种筹资方式在不同增资额度内的个别资金成本。见下表 计算筹资总额分界点 根据目标资本结构和各种资金成本变化的分界点，计算筹资总额分界点。 资金方式 目标资本结构 增资的数量范围 资金成本 长期负债 20% 10000元 6% 10000～40000元 7% 40000元 8% 优先股 5% ≤2500元 10% 2500元 12% 普通股 75% 22500元 14% 22500 ～75000元 15% 7500元 16% （二）财务杠杆与筹资成本 财务杠杆是指借入资金对企业自有资金的影响，可以用企业自有资金利润率来反映。 式中:i-企业自有资金利润率（税后利润与自有资金之比）； if-息税前资金 利润率（支付利息和缴纳所得税以前的利润与资金总额之比）； i0-借入资金利息率； T-所得税税率