最新房地产类押品价值评估方法与案例分析.ppt

第四部分 房地产抵押估价报告审核与案例分析 成本法 1、应区分实际成本与客观成本 2、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，但应进行工程质量、环境等因素调整。 3、成本法中房地产的价格构成：(防止虚构重置成本项目) 4、自有资金利息不计入利润，而计入成本。 5、利润基数与利润率应匹配； 6、重置价格与重建价格，两者适用条件不同 7、建筑物折旧 （物质折旧、功能折旧、经济折旧。求取方法为年限法、市场提取法和分解法） 8、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计。 第四部分 房地产抵押估价报告审核与案例分析 成本法 根据我行《房地产类押品价值评估操作指南》（工银办发[2011]281号）、《中国工商银行个人贷款押品管理办法》（工银办发[2011]671号）中“附件一”的规定，应注意： （1）对于市场交易不活跃的自建工业房地产评估时，应尽量不将管理费用、销售税费、开发利润等计算在内。即： 重置全价 =建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本 其中“前期费用及其他费用”的确定可根据房地产所在地的“行政事业收费标准”或地方规定的取费标准确定，对于地方无详细规定的可参考国家公布的相关标准参照确定 （2）同一宗房地产，重新购建价格在采取土地和建筑物分别估算、然后加总 时，应注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算 （3）折旧是建筑物使用中由于物质因素、功能因素或经济因素造成的损耗。这些因素对建筑物的影响并非完全独立，大多情况下是相互作用，互相关联的。因此可一并计算 （4）应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入 第四部分 房地产抵押估价报告审核与案例分析 成本法 （5）对重要、大型、特殊建筑物现场勘察成新率：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分九大类别：结构部分（基础、主体、屋面）、装饰部分（门窗、内外装修及其他）、设备部分（水、电、暖）。通过上述建（构）筑物造价中3项影响因素各占的权重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率 （6）对于单位价值小，结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法确定成新 率。可使用年限按建筑物剩余经济寿命和土地使用年限孰低确定 第四部分 房地产抵押估价报告审核与案例分析 成本法 适用范围和条件： 1.很少发生交易,又没有经济收益或潜在经济收益的房地产 2.主要适用于评估建筑物是新的或比较新的房地产的价值,不适用评估建筑物过于老旧的房地产的价值 取决于效用而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所贡献才能计入 要求评估人员有较丰富的建筑工程、建筑材料、设备、装饰装修、工程造价等方面的专业知识 第四部分 房地产抵押估价报告审核与案例分析 假设开发法 1、必须有明确的规划条件 2、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。 3、明确的计息周期 5、开发经营期分为开发期和经营期。假设开发法估价时点为开发经营期的起点 6、开发完成后房地产价值推算 ①市场法②长期趋势法③收益法 一般不能以估价时点的市场价格直接作为开发完成后的房地 产价值 7、销售税费一般不计息 8、以上是从传统方法考虑的，也可采用现金流量折现法计算 第四部分 房地产抵押估价报告审核与案例分析 假设开发法 适用条件 适用于可供开发建设用地（生地、毛地、熟地）、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧有房地产 有规划设计条件或易于推测规划设计条件（后者须特别提示） 有良好的社会经济环境（完善的房地产法规、稳健的房地产政策、全面开放的房地产资料库） 也是房地产开发项目投资分析的常用方法 第四部分 房地产抵押估价报告审核与案例分析 基准地价修正法 是一种间接估价方法,其准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性 基准地价有一定的时效性,应采用现行的基准地价体系作为评估基础资料 不同的城市,基准地价的内涵、构成、表达方式等可能不同，具体修正的内容和方法也不完全相同（熟地价还是生地价？是否包含市政配套费？地面单价还是楼面地价？…) 一般作为其他评估方法的补充 第四部分 房地产抵押估价报告审核与案例分析 方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场法的没有用---不用市场法必须给出充分 理由 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法 （酒店、公寓、加油站、用于出租的标准厂房、停车场、游乐场……) 4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法 (可供开发建设的生地\毛地